دعاوی راجع به اجاره

26 خرداد دعاوی راجع به اجاره

دعاوی راجع به اجاره از دعاوی حقوقی بوده که طرح آن در مراجع قضایی مستلزم تنظیم برگ دادخواست در دو نسخه و ضمیمه کردن مدارکی همچون ؛ اظهار نامه (درصورت موجود بودن) ، تصویر مصدق سند مالکیت محل مورد اجاره (درصورتی که موجر مالک هم باشد ) ، تصویر مصدق اجاره نامه ثبتی یا عادی ، شهادت کتبی شهود در صورتی که اجاره بطور شفاهی صورت گرفته تا وقوع عقد اجاره را گواهی نمایند ، اخطاریه های مبنی بر تخلیه محل و دیگرمدارک مورد لزوم در دو نسخه و پرداخت هزینه دادرسی و ابطال تمبر به میزان لازم می باشد . در این بخش از نوشتار به بیان توضیحی در خصوص برخی از دعاوی راجع به اجاره پرداخته و نمونه ای از برگ دادخواست تنظیم شده را ارائه می نماییم .

یکم – دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره :

نظر به امتیازاتی که سند رسمی اجاره دارد (مثل ؛ ارائه جهت اخذ پروانه کسب و ارائه به دارایی جهت برآورد مالیاتی و دلیل قوی بودن نسبت به سند عادی و …) اغلب مستأجرین متقاضی الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره در محاکم قضایی هستند . مستند طرح چنین دعوی ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ است که اشعار می دارد ؛[در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می توانند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد ) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند …..] فرم یک نحوه تنظیم چنین دادخواستی را توسط موجر و فرم دو دادخواست تنظیمی توسط مستأجر را نشان می دهد .

دوم – دعوی الزام به تعیمرات اساسی

باید دانست که تعمیرات اساسی به عهده موجر و تعمیرات غیراساسی و جزیی به عهده مستأجر است تشخیص اینکه تعمیر مورد نیاز از مصادیق اساسی یا غیر اساسی است با دادگاه است .

مستند چنین دعوایی مواد ۲۰ ، ۲۱ و ۲۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می باشد .

– در ماده ۲۰ مجری تعمیرات اساسی و غیر اساسی مشخص شده است .

–  ماده ۲۱ اشعار می دارد [رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است .

–  و ماده ۲۲ در خصوص ممانعت مستأجر از انجام تعمیرات چنین بیان می دارد که ؛ [هر گاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود ، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می نماید . درصورت ادامه ممانعت دادگاه می تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد . در هر حال مستأجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد . ] تعمیرات تأسیسات و قسمت های مشترک آپارتمان های مشمول قانون رسیدگی به دعاوی تعمیرات اساسی خارج از نوبت و بدون تشریفات دادرسی صورت خواهدگرفت و حکم دادگاه قطعی است . درفرم سه نمونه دادخواست الزام موجر به تعمیراساسی نشان داده شده است .

سوم – دعوی تخلیه به لحاظ انقضاء مدت :

ماده ۴۹۴ قانون مدنی چنین اشعار می دارد که ؛[عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود …] علیهذا پس از انقضاء مدت اجاره ، موجر می تواند حسب ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ که در آن چنین بیان شده است ؛[پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت .] از محضر دادگاه با تقدیم دادخواست تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را بنماید . فرم چهار نمونه چنین دادخواستی را نشان می دهد .

چهارم – تخلیه به لحاظ احتیاج شخصی :

الف – اگر مورد اجاره محل کسب و پیشه باشد : اینگونه دعوی اغلب در خصوص دعوی تخلیه اماکن کسب و پیشه (مغازه ها) قابلیت طرح دارد . شیوه بدین شکل است که موجر با تقدیم دادخواست ، الزام مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره را به دلیل نیاز شخصی از محضر دادگاه تقاضا می نماید . دادگاه پس از معاینه محل و استماع شهادت شهود و تنظیم صورت مجلس ، قرار ارجاع امر به کارشناس را صادر تا نسبت به ارزیابی حق کسب و پیشه واعلام نظر اقدام کند . پس از ابلاغ نظر کارشناس به طرفین دعوی (موجر و مستأجر) به استناد ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ حکم مبنی بر تخلیه مغازه با احتساب حق کسب و پیشه و تجارت صادر میگردد .

مؤجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مبلغ معینه بابت حق کسب و پیشه را به صندوق دادگستری تودیع و یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد والا حکم صادره بی اثر تلقی می شود . فرم ۵ نمونه دادخواست دعوی تخلیه امأکن تجاری به لحاظ احتیاج شخصی را نشان می دهد .

ب  – اگرمورد اجاره محل مسکونی باشد : موجر با تقدیم دادخواست مبنی بر الزام مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به دلیل نیاز شخصی و با ذکر دلایل شخصی و ضمیمه کردن مدارک دال براین نیاز به دادگاه تقاضای تخلیه محل مسکونی را می نماید . مشروط بر اینکه مدت اجاره پایان یافته و دلیل نیاز شخصی قانع کننده و مقرون به صحت باشد . فرم شماره ۶ ، نمونه اینگونه دادخواست را نشان می دهد .

پنجم – دعوی تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط مستأجر :

تعدی حسب قانون مدنی به معنای تجاوز نمودن از حدود اذن و یا متعارف است و تفریط یعنی ؛ ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر ، لازم است . بنابراین اگر مستأجر نسبت به مورد اجاره تعدی و تفریط نماید ، موجر می تواند از دادگاه تقاضای تخلیه محل به لحاظ تعدی و تفریط نماید . البته بار اثبات تعدی و تفریط با معاینه محل و یا تأمین دلیل و جلب نظر کارشناس با موجر است . اگر اینگونه اقدامات مثبت تعدی و تفریط مستأجر باشند ، دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره خواهدداد . فرم شماره ۷ یک نمونه از نحوه تنظیم دادخواست دعوی تخلیه به علت تعدی و تفریط را نشان می دهد مستند طرح دعوی تخلیه به علت تعدی و تفریط بند هشتم از ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است .

ششم – دعوی تخلیه مورد اجاره به لحاظ انتقال به غیر :

به موجب ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ [درصورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه ، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد …]بنابراین اگر حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مستأجر مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید ، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت . بایستی توجه داشت ، آنچه در ماده ۴۷۴ قانون مدنی آمده که ؛ [مستأجر می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد ، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد .] یک اصل کلی است که اغلب اماکن مسکونی را شامل می شود .ولی در اجاره‌اماکن‌تجاری‌اصل براینست که مستأجر حق اجاره عین مستأجره رانداردمگردرعقداجاره‌ چنین مجوزی شرط شده باشد. فرم شماره ۸ نمونه یک دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر را نشان می دهد .

هفتم – دعوی تخلیه به لحاظ تغییر شغل :

حسب بند هفتم ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ؛ [در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد ، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد .] مستأجر نمی تواند شغل خود را در مغازه ای که به خاطر آن شغل اجاره کرده تغییر دهد . درصورت تغییر شغل ، موجر می تواند از محضر دادگاه تقاضای فسخ یا تخلیه محل تجاری را بنماید . لازم به ذکر است چنانچه تغییر شغل در مدت اجاره باشد ، موجر باید تقاضای فسخ مورد اجاره را از دادگاه نماید و اگر پس از مدت اجاره باشد ، تقاضای موجر از دادگاه تخلیه محل است . حکم تخلیه با احتساب حق کسب و پیشه حسب ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ صارد خواهد شد . فرم شماره ۹ نمونه چنین دادخواستی را نشان می دهد .

هشتم – دعوی تخلیه به لحاظ احداث بناء جدید :

محل کسب یا پیشه وتجارت راپس ازانقضاء مدت اجاره‌حسب بنداول ماده۱۵ قانون روابط موجرومستأجرمصوب‌ ۱۳۵۶ می توان به حکم دادگاه تخلیه نمود.بنداول ماده ۱۵ قانون مشارالیه چنین بیان می‌دارد؛[تخلیه به منظور احداث‌ساختمان‌جدیدمشروط‌براینکه پروانه‌ساختمانی‌یاگواهی شهرداری‌مربوط‌ارائه‌شودوشهرداری‌هامکلفنددر صورت‌‌مراجعه مالک بارعایت مقررات‌مربوط‌پروانه‌ساختمان‌ویاگواهی موردنظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند .]

وفق بند پنجم ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر اگر محل مسکونی مورد اجاره در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد ، موجر می تواند از دادگاه تقاضای تخلیه محل را بنماید فرم شماره ۱۰ دادخواست تقاضای تخلیه به لحاظ احداث بناء جدید را نشان می دهد .

نهم – دعوی تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بهاء :

حسب ماده ۶ قانون روابط کار موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ؛[مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه اجرت المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد….] بنابراین اگر مستأجر به دستور بند نهم از ماده ۱۴ قانون
فوق الذکر از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نماید . دو حالت متصور است؛اگراجاره‌نامه‌ثبتی باشد موجرمی تواند ازطریق دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره ، اجاره بهاء را مطالبه نماید و درصورت عدم پرداخت ، تقاضای تخلیه ملک و وصول اجاره بهاء را از طریق اجرای ثبت بنماید . و اگر سند اجاره عادی باشد ، موجر با ارسال اظهار نامه اجاره بهاء را مطالبه می نماید و درصورت استنکاف مستأجر از پرداخت مال الاجاره ، موجر می تواند با تقدیم دادخواست اجاره بهای معوقه را مطالبه نماید .(فرم شماره ۱۱ این دادخواست را نشان می دهد ) و یا می تواند حسب بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بهاء به دادگاه مراجعه نماید (نمونه دادخواست حسب فرم شماره ۱۲) .

دهم – دعوی تخلیه به دلیل ایجاد مرکز فساد :

به موجب بند ۶ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ؛[در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد] موجر می تواند از محضر دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید . لازم به ذکر است که حسب تبصره ۳ ماده ۱۴ مذکور در این قانون ؛ اگر مستأجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر کرده باشد ؛ دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست به درخواست موجر ، مورد اجاره را در اختیار وی قرار می دهد . فرم ۱۳ نمونه چنین دادخواستی را نشان می دهد .

موارد درخواست فسخ اجاره توسط مستأجر :

به موجب ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در پنج مورد ذیل مستأجر می تواند از محضر دادگاه فسخ عقد اجاره را درخواست نماید :

۱-    درصورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد .

۲-    اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد .

۳-    در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق و فسخ مستأجر تحقق یابد .

۴-    درصورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و در خواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه .

۵-    هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود .

منبع:سفیر قانون

نوشته جواد مزروعی