شرحی بر مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۷۰/۶/۲۱

شرحی بر مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۷۰/۶/۲۱

Want create site? Find Free WordPress Themes and plugins.

مقدمه :
بعد از استقرار مشروطیت به منظور سامان دادن به مساله مالکیت در اراضی و خاتمه دادن به دعاوی انبوه مربوط به اسناد تنظیمی راجع ملاک که بعضاً معارض بوده و همواره به عنوان معضلی برای دولت مطرح بود در اردیبهشت ماه ۱۲۹۰ مجلس دوم قانون ثبت اسناد را در ۱۳۹ ماده تصویب کرد پس از اندک زمانی نارسایی قانون مزبور هویدا شده و اندیشه ترمیم نارساییهای آن قوت گرفت. به همین منظور در فروردین ماه ۱۳۲۰ قانون دیگری تحت عنوان قانون ثبت اسناد و املاک در ۱۲۶ ماده از تصویب مجلس چهارم گذشت. این قانون اصطلاحاً به قانون ثبت اختیاری نیز شهرت یافت. قانون مزبور در سالهای ۱۳۰۶ و ۱۳۰۷ و ۱۳۰۸ اصلاح و تکمیل گردید و بعضی از مقررات آن نیز نسخ شد تا اینکه در ۲۶ اسفند ماه ۱۳۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک در ۱۴۱ ماده تصویب و از اول سال ۱۳۱۱ به مورد اجرا گذاشته شد در قانون اخیر که تاکنون نیز مایه اصلی مقررات ثبت اسناد و املاک کشور می باشد در خلال سالهای بعد به مرور تغییراتی داده شد و موارد جدیدی به آن الحاق و بعضی مواد نیز اصلاح یا تکمیل و یا نسخ گردیده است . هدف از این همه جرح و تعدیلها ، کاستن از اختلافات ملکی وافزودن بر اعتبار اسناد مالکیت است.
با همه احوال گسترش جوامع شهری افزایش چشمگیر مهاجرت روستاییان به شهرها که موجب افزایش قیمت زمین و مطرح شدن آن به عنوان کالایی گران قیمتو کمیاب بود باعث توجه خاص عده ای فرصب طلب به مسأله زمین و تصرف بخشی عمده ای از اراضی مستعد جهت احداث واحدهای مسکونی در اطراف شهر ها توسط آنها شد. بروز این دو عامل متضاد از یک طرف ووجود قوانین دست و پاگیر که هر کی به نحوی نقل و انتقالات اراضی را ممنوع می ساخت از طرفدیگرباعث ظهور مسائل جدید و ایجاد نابسامانی بسیاردر امور ثبتی و حقوقی و مراجعات فراوان متصرفین صاحبان اعیانی و مالکین عرصه به مراجع قضایی و مطرح شدن دعاوین متنوع در امور املاک و بالاخره به هم ریختن نظم معاملات و امور جاری دفاتر اسناد رسمی می گردید:به نحوی که راه حلهای قانونی موجود به لحاظ محدودیت دایره شمول آنها به امور مبتلا به حامعه جوابگوی نیاز هیا مورد اشاره نبود وپیش بینی راه حلهای جدید و باز نگری جدی در ضوابط موجود را اقتضا می کرد:
لذا ابتد در سال ۱۳۵۱ مقررات تازه ای در قالب مواد ۱۴۲ تا ۱۵۷ تحت عنوان مواد الحاقی به مجموعه قانونی ثبت ۱۳۱۱ اضافه گردید و موقتاً مشکلات موجود مرتفع گردید: اما دیری نپایید که به دلیل تحولات مهم اجتماعی ناشی از انقلاب اسلامی و تغییرات اساسی در بافت شهری و روستایی کشور باز هم نارسایی این مقررات آشکار شد . در نتیجه روند اصلاح و ترمیم مقررات حاکم به همین جا متوقف نشد زیرا استفاده از مزایای قانون محدود به چند منطقه معین ( مانند کرمان، شهر کرد . مازندران که در قانون مصوب ۱۳۵۱ محدود به موارد خاص بود) و زمان محدود و متراژ اندک نبود بلکه در سطح مملکت و بر گستره میلیونها مترمربع در سراسر کشور اشاعه داشت. به همین جهت روز به روز لزوم تجدید نظر در قوانین بیشتر احساس می شد تا آنجا که دولت وقت را به فکر چاره ای انداخت. در نتیجه سالهای ۱۳۷۵ و ۱۳۷۰ مقررات دیگری یه ترتیب تحت عناوین قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت و اسناد و املاک به تصویب رسید و تا حدودی مشکلات موجود در جامعه ر ا مرتفع ساخت.اما در مقررات اخیر التصویب که مشتمل بر هشت ماده و ۱۳ تبصره است علی رغم آیین نامه اجرایی مفصلی که طی ۴۲ ماده در تاریخ ۲۱/۲/۷۰ به تصویب ریاست محترم قوه قضاییه رسیده و به بیان روش اجرای مقررات قانون پرداخت و معذلک بسیاری از احکام و یا موضوعات مندرج در متن قانون یا آیین نامه نیاز هب تجزیه و تحلیل داشت.بدین لحاظ برای حل مشکلاتی که درباره این قانون از حیث رسیدگی به انبوه پرونده ها موجود و مشهود بود مقررات مصوب تا آنجا که مقدور بود مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار گرفت.
نویسندگان این مقاله کوشیده اند تا با استفاده از تجربیات ذیقیمت کارشناسان حقوقی و ثبتی و قضات دادگستری که سالهای متمادی در هیأتهای نظارت و یا حل اختلاف موضوع قوانین ثبت فعال بوده و همچنین با اتکا بر آرای مهم دیوان کشور و اداره حقوقی دادگستری و نظریات حقوقدانان برجسته قانون وآیین نامه آن را مورد تجزیه و تحلیل قرار داده و گوشه های تاریک و مبهم مقررات مزبور را روشن کرده و برای مجریان محترم این مقررات در سطح کشور موجبات اشراف کامل تر به ابعاد را فراهم نمایند.
امید است این خدمت ناچیز مورد قبول قرار گرفته و صاحبنظران حقوقی و ثبتی تهیه کنندگان این مقاله را از نظریات خود بی بهره نسازند.
هدف از تصویب قانون.
با مقایسه این قانون با قانون مصوب سال ۱۳۶۵ و مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ و ۱۴۸ و ۱۴۸ مکرر قانون ثبت مصوب سالهای ۵۱و۵۲ و ماده ۴ قانون متمم ثبت مصوب سال ۵۴ هدف از تصویب قانون مزبور عمدتاً موارد زیر می باشد.
۱ – تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ ۱/۱/۷۰ بر روی زمینهایی ایجاد نموده اند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است.
۲ – تعیین وضع ثبتی املاک زیر:
الف – اراضی کشاورزی:
ب – نسقهای زراعیی؛
ج – باغات اعم از شهری و غیر شهری؛:
د – اراضی خارجی از محدود شهر و حریم آن که:
اولاً : اشخاص تا تاریخ ۱/۱/۷۰ خریداری نموده اند.
ثانیاً : مورد بهره برداری متصرفین باشد.
ثالثاً : به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها میسر نبوده است.
تفاوت بند ۱و ۲ فوق در این است که در بند ۱ ملاک ایجاد اعیانی قبل از ۱/۱/۷۰ می باشد و تارخی معامله اصولاً مورد نظر نیست. هدف این بوده است که وضعیت ثبتی اعیان املاکی که تا تاریخ ۱/۱/۷۰ ایجاد شده و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است روشن گردد. در حالی که در قسمت دوم ملاک عمل انجام معامله تا تاریخ ۱/۱/۷۰ می باشد.
۳ – تعیین تکلیف نسبت به انتقالاتی که به نحو مشاع صورت گرفته اما تصرف به صورت مفروز می باشد( بند ۲ ماده ۱۴۷)
۴ – تعیین تکلیف نسبت به املاکی که مالکین عرصه و اعیان از یکدیگر جدا بوده و در مورد معامله اکثراً اعیان ملک می باشد.( بند ۳ ماده ۱۴۷)
۵ – تعیین تکلیف نسبت به اعیان احداث شده در اراضی موقوفه (تبصره ۲ ماده ۱۴۸)
۶ – تعیین تکلیف نسبت به اعیان ایجاد شده در اراضی دولت و شهرداری (تبصره ۳ ماده ۱۴۸)
۷ – تعیین تکلیف نسبت به املاکی که سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضی به عنوان مالک متصرف است ( تبصره ۴ ماده ۱۴۸)
بنا براین هدف از تصویب این قانون و قوانین قبلی پذیرفتن واقعیتهای خارجی موجود در جامعه و تعیین تکلیف برای انبوهی از خانه ها باغات نسقهای زراعی و ارضی خارج از محدوده شهرها بود که فاقد سند رسمی بودند و نیز حل مشکلاتی که دارندگان این قبیل املاک با آن مواجه بودند.چه با اینکه این قبیل مالکین ملکی را خریداری و در آن هزینه هایی نموده و مورد بهره برداری هم قرار می دادند عملاً نمی توانستند از تمام مزایای مالکیت خود استفاده نمایند، چرا که قانون یا آنها را مالک نمی شناخت و یا تصرفات افرازی آنها را تأیید نمی نمود.

بررسی مراحل مختلف اجرای قانون
مبحث اول
مراحل مقدماتی
اول-انتشار آگهی
بر اساس تبصره ۲ ماده ۷ قانون ادارات ثبت مکلف شدند از تاریخ لاز م الاجرا شدن قانون (۱۴/۸/۷۰) حداکثر ظرف مدت سه ماه از طریق رادیوی استان ونشر آگهی در روزنامه کثیر الانتشار محل یا نزدیک به محل و الصاق آگهی در اماکن و مابر عمومی مراتب را به اطلاع مردم برسانند که ظرف مدت یکسال در خواست خود را به ضمیمه رو نوشت مصدق مدارک تسلیم اداره ثبت محل وقوع ملک نمایند . این مهلت به موجب تبصره ۳ قانون تعیین تکلیف پرونده های معترضی ثبتی که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آنها در مراجع قضایی از بین رفته است مصوب ۵/۲/۷۳ ،از تاریخ لازم الاجرا شدن آن (۱۰/۴/۷۳) به مدت دو سال دیگر تمدید گردید.
دوم – تسلیم تقاضا
متقاضی یا قائم مقام قانونی وی باید تقاضانامه را تکمیل نموده و همراه با سایر مدارک و مستندات در فرجه قانونی جدید(دو سال) به اداره ثبت محل تسلیم نماید.
متقاضی موظف است نشانی دقیق خود را جهت ابلاغ اوراق و دعوت نامه و سایر مکاتبات در تقاضانامه قید و در صورت تغییر نیز نشانی جدید خود را کتباً به ثبت محل اطلاع دهد. ( ماده ۵آیین نامه)
هرگاه اولیای صغار شهدا از تسلیم تقاضا امتناع نمایند نماینده ولایت فقیه دربنیاد شهید انقلاب اسلامی می تواند پس از احراز امتناع و احراز غبطه صغار ۴۵ روز پس از انتقضای مدت مقرر در قانون( دو سال) نسبت به انجام عملیات ثبتی به قائم مقامی از ولی قهری و قمی صغار اقدام به انجام تمهیدات لازم وثبت نماید(ماده ۹ قانون)
تقاضانامه ( به صورت متحد الشکل) و به تعداد کافی از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و از طریق ادارات کل ثبت استانها در اختیار واحدهای ثبتی قرار می گیرد تا مجاناً به متقاضیان تسلیم گردد.(ماده ۳آیین نامه)
نسبت به درخواستهایی که طبق مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ و ۱۴۸ و ۱۴۸ مکرر قانون ثبت و ماده ۴ قانون متمم قانون ثبت و همچنین مطابق مواد ۱ و ۲ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب ۶۵ در موعد مقرر تسلیم شده و منتهای به صدور رأی نگردیده بر طبق این قانون رسیدگی خواهد شد و نیاز به تجدید تقاضا ندارد. ( ماده۷ قانون)
اما اگر در مورد تقاضاهایی که قبلاً تسلیم شده و به علت عدم حضور متقاضی یا مالک رای منفی صادر گردیده است متقاضی مایل به طرح مجدد در خواست باشد باید نسبت به تقدیم تقاضای مجدد بر طبق مقررات این قانون اقدام نماید ( تبصره ۱ ماده ۷ قانون)
سوم-ثبت تقاضا
کلیه درخواستهای واصله به ترتیب وصول در دفتر اداره ۰ دفتر اندیکاتور) ثبت میگردد به علاوه ادارات ثبت مکلفند مراتب را در دو دفتر دیگری که به این منظور تهیه شده ثبت نموده و یکی از دو دفتر را به اداره کل امور املاک سازمان ثبت ارسال نمایند ( تبصره ۳ ماده ۷ قانون)
ادارات ثبت مکلفند شماره و تاریخ ثبت تقاضانامه ها را در دفتر اندیکاتور ذیل تقاضانامه قید و سپس تقاضانامه ها را به ترتیب در نخستین دفتر ثبت تقاضانامه ثبت نمایند. ( ماد ۶ آیین نامه)
متصدی دفتر تقاضانامه مکلف است پس از وصول مدارک به متقاضی رسید بدهد.
چهارم –ثبت در دفتر اوقات
حسب ماده ۱۱ آیین نامه تقاضاهای واصله به ترتیب شماره و تاریخ ثبت در دفتر اوقات نیز ثبت می شود ثبت در دفتر تعیین اوقات آن هم به ترتیب شماره و تاریخ ثبت به منظور حفظ نوبت در رسیدگی به تقاضاها است تا هر تقاضا که زودتر به اداره ثبت واصل شده زودتر مورد رسیدگی قرار گیرد..
علی رغم این قاعده کلی در قانون و آیین نامه مستثنیاتی پیش بینی شده که بعداً ذکر خواهد شد.
پنجم-ثبت توافق
به منظور ثبت توافق متقاضی و مالک ( طرفین هر پرونده) دفتری تحت عنوان دفتر ثبت توافق توسط سازمان ثبت تهیه و در اختیار واحدهای ثبتی قرار می گیرد( ماده ۳ آیین نامه) تا در صورت مراجعه متقاضی و مالک یا مالکین به منظور اعلام توافق رئیس ثبت پس از احراز هویت طرفین و احراز مالکیت مالک یا مالکین توافق آنها ار در آن دفتر ثبت کرده و هر امضای طرفین برساند. امضای ذیل دفاتر ثبت توافق باید با حضوررئیس یا مسوول ثبت باشد.
علاوه برآن رئیس یا قائم مقام وی مراتب را در پرونده مربوطه منعکس کرده و سپس دستور انجام اقدامات بعدی را خواهد داد.
مبحث دوم
مراجع صالح جهت رسیدگی
بر خلاف ترتیب مقرر در قانون مصوب ۶۵ که رسیدگی به تمام پرونده ها منحصراً در صلاحیت هیأتهای مقرر در آن قانون بود . در قانون فعلی به منظور رسیدگی سریع تر به پرونده ها و اینکه اگر اختلافی بین طرفین وجود نداشته و به امعان نظر قضایی نیازی نباشد و نتیجتاً از اتلاف وقت و صرف هزینه های نابجا جلوگیری گردد دو مرحع مختلف به شرح زیر برای رسیدگی به تقاضاها مقرر گردیده است.
اول –رئیس ثبت
دوم-هیأت حل اختلاف
اول-صلاحیت رئیس یا مسؤول ثبت و نحوه رسیدگی وی به تقاضاها
در ماده یک قانون ( ماده ۱۴۷ اصلاحی)رسیدگی و اتخاذ تصمیم در مورد بعضی از تقاضها در صلاحیت رئیس یا مسؤول ثبت محمل قرار داده شده که می توان این موارد را به دو دسته تقسیم کرد:
الف- در مورد املاک مفروز؛
ب-در مورد املاک مشاع.
الف-رسیدگی به تقاضای املاک مفروز
برای اینکه رئیس ثبت صالح بررسیدگی باشد باید بین مالک و متصرف توافق وجود داشتهباشد. اما صرف توافق کافی نیست . شرایط دیگری هم لازم است تا نامبرده بتواند با توجه به بند یک ماده ۱۴۷ قانون دستود ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت بدهد.این شرایط عبارتند از :
۱- احراز تصرف بلا منازع متصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت:
کارشناس باید حداکثر ظرف ۲۰ روز محل را معاینه نموده ضمن ترسیم نقشه محل مورد تصرف را روی آن منعکس کند . پس از تعیین موقعیت محل حدود وثغور مساحلت عرضه و قدمت اعیان نوع ملک حقوق ارتفاقی شماره فرعی و اصلی بخش و نحوه تصرف و ارزش عرصه و اعیان مراتب را صورت مجلس نموده و به امضای متقاضی و حاضرین برساند.(ماده ۱۳ آیین نامه)
باید توجه داشت که به موجب تبصره الحاقی به ماده مزبور: هر گاه تقاضا بابت قطعه ای مفروز از ملک مشاع باشد پذیرش آن مشروط به احراز مشخص بودن محدوده متصرفی مفروزی بر مبنای ضوابط متعارف محل خواهد بود.
۲ – نداشتن معترض
چنانچه به هر نحوی از انحا نسبت به تقاضای متقاضی معترض وجود داشته باشد. رئیس ثبت دیگر صالح به رسیدگی نخواهد بود. کما اینکه در بند ۵ ماده ۱۴۷ هم مقرر شده : چنانچه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد یا اعتراض برسد…موضوع به هیأت حل اختلاف….ارجاع می شود.
۳.ارائه سند عادی مالکیت
مستفاد از بند ۴ ماده ۱۴۷ اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید موضوع در صلاحیت رئیس اداره ثبت نبوده و باید در هیأت حل اختلاف مورد رسیدگی قرار گیرد.
۴ – عدم تعلق عرصه به اوقاف یا دولت یا شهرداری
در صورتی که اعیان در اراضی متعلق به دولت یا اوقاف یا شهرداری احداث شده باشد رئیس ثبت صالح به رسیدگی نبوده با توجه به بند ۵ ماه ۱۴۷ موضوع در صلاحیت هیأت حل اختلاف خواهد بود.
۵.یکی بودن مالک عرصه و اعیان
حسب بند ۳ ماده ۱۴۷ در مورد مناطقی نظیر مازندران که غالباً عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعیان ملک می باشد و آخرین منتقل الیه متقاضی سند مالکیت است هیأت حل اختلاف صالح به رسیدگی است نه رئیس ثبت.
۶ – امکان اتخاذ تصمیم
دربند ۵ ماده ۱۴۷ بدون هیچ توضیحی و به صورت کلی و مطلق آمده است که هرگاه اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد موضوع به هیأت حل اختلاف ارجاع خواهد شد . با وجود چنین حکمی به نظر نمی رسد که رئیس ثبت بتواند بدون هیچ جهت موجهی و بدون اینکه اتخاذ تصمیم واقعاً برایش غیر مقدور باشد پرونده ها را به هیأت حل اختلاف ارجاع نماید. در تأیید این نظر ماده ۱۲ آیین نامه مقرر می داردکه : رئیس اداره ثبت محل نسبت به درخواستهای توافقی بلا معارض و بلا اشکال اعلام نظر نموده و دستور ادامه عملیات ثبتی را صادر و بقیه را به حل اختلاف ارجاع می نماید.
مستفاد از این ماده این است که به هر حال برای ارجاع پرونده به هیأتها باید رئیس ثبت با اشکالاتی مواجه شود که علی رغم توافق طرفین و نبودن معارض ….باز هم نتواند اتخاذ تصمیم نماید.
۷.وجود سابقه ثبت
مستفاد از تبصره ۴ ماده ۱۴۸: درصورتی رئیس ثبت صالح به رسیدگی و اظهار نظر است که ملک دارای سابقه ثبت باشد و بر اساس همین تبصره منظوراز سابقه ثبت این است که برای ملک مورد تقاضا اظها نامه ثبتی در حدود ضوابط قانونی تنظیم شده باشد. بدیهی است در صورتی که به ثبت ملک مورد تقاضا اعتراضی( اعم از اعتراض به اصل یا حدود) واصل یا سند معارض صادر شده باشد رسیدگی به تقاضا منوط به تعیین تکلیف نهایی در مرجع صالح است.
ب-رسیدگی به تقاضاهای مربوط به املاک مشاع
این قبیل تقاضاها مورد رسیدگی رئیس ثبت قرار می گیرد. وی به یکی از دو نحو زیر اتخاذ تصمیم می نماید:
۱.دستور صدور سند مالکیت مفروز
هرگاه انتقال اعم از رسمی ای عادی به نحو مشاع وتصرف به صورت مفروز باشد رئیس ثبت بارعایت شرایط زیر به موضوع رسیدگی کرده و دستور تعیین حدود وحقوق ارتفاقی مورد تقاضا را داده و در خصوص باقی مانده دستور صدور سند مالکیت مفروز خواهد داد. این شرایط عبارتند از :
وجود توافق بین متصرف و مالک مشاعی؛
موافقت سایر مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی یا تأیید آنها؛
۱-۳احراز تصرف بلا منازع؛
۱-۳مقدار تصرف متقاضی از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد. این موضع باید از طریق کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن احراز شود
۱-۳عدم وصول اعتراض به تصرفات افرازی متقاضی.
۱-۳دستور صدور سند مالکیت مشاع
۱-۳هر گاه انتقال ( با سند عادی ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد ، اما«…مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متقاضی موافقت نداشته باشند رئیس ثبت حسب مورد دستور ادامه عملیات ثبتی را به منظور صدرو سند مالکیت مشاعی خواهد داد.»(بند ۳ ماده ۳ ۳ آیین نامه)
نکته مهمی که باید به آن توجه داشت این است که اگر مقدار تصرف متقاضی از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر باشد یا مالک مشاعی با تصرفات مفروزی متصرف موافق نباشد یا تصرف بلامنازع نباشد موضوع نه در صلاحیت رئیس ثبت است و نه در صلاحیت هیأت حل اختلاف آنچه که در مورد املاک مشاعی در صلاحیت هیأت حل اختلاف است در قسمت اخیر بند ۲ ماده ۱۴۷ ذکر شده که در مبحث صلاحیت هیأت حل اختلاف توضیح داده خواد شد.
در تمام مواردی که تاکنون راجع به صلاحیت رئیس ثبت و نحوه رسیدگی وی توضیح داده شده هر گاه نامبرده حضور متقاضی یا مالکین مشاعی یا سایر اشخاص را ضروری باند یا دعوت نامه کتبی و تعیین وقت رسیدگی به آنها دعوت به عمل می آورد.
عدم حضور افراد مانع رسیدگی نخواهد بود.ابلاغ دعوت نامه ا اخطاریه ها وسایر مکاتبات لازم در زمینه انجام وظایف ذکر شده تابع آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی است( ماده ۲۱ آیین نامه)
دوم-هیأت حل اختلاف
همانطور که قبلاُ توضیح داده شد: درماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۶۵ رسیدگی به همه موارد مندرج در ماده مزبور و قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک در صالحیت هیأت یا هیأتهایی مرکب از دو نفر قاضی دادگستری و یک نفر از کارکنان ثبت بود که به هر حال این هیأت به شرط توافق طرفین به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نمود در قانون جدید هم در صلاحیت هیأت و هم در ترکیب آن تغییراتی داده دشه و نام آن به هیأت حل اختلاف تغییر یافته است. تعیین این نام برای هیأت مزبور به این معنی است که هیأت فوق به اختلاف ناشی از تقاضاهای موضوع این قانون رسیدگی کرده و نسبت به حل اختلاف و فصل خصومت و صدور رأی اقدام خواهد کرد.
ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت( ماده ۲ قانون اصلاح مواد ۱و ۲و۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۳۱/۴/۶۵ و الحاق موادی به آن مصوب ۲۱/۶/۷۰) ناظر به نحوه تشکیل هیأتهای حل اختلاف تعداد اعضاء نحوه تشکیل جلسات اختیارات هیأت و… می باشد که ذیلاُ توضیح داده خواهدشد.
الف-ترکیب هیأت
هیأت حل اختلاف مرکب از سه عضو است. این سه عضو عبارتند: یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه رئیس ثبت یا قائم مقام وی و یکنفر خبهر ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت.
ب-محل تشکیل هیأت
هیأتهای حل اختلاف در هر یک زا حوزه های ثبتی در محل اداره ثبت تشکیل می شود.
ج-نحوه تشکیل جلسات هیأت
حسب ماده ۱۷ آیین نامه جلسات هیأت حل اختلاف با حضور حداقل دو نفر از اعضا رسمیت داشته و تصمیمات هیأت حداقل با دو رأی معتبر و لازم الاجرا است.
د-صلاحیت هیأت
رسیدگی به آن قسمت از تقاضاهایی که در صلاحیت هیأت حل اختلاف است را می توان به شرح زیر طبق بندی کرد:
۱.تقاضاهای مربوط به املاک مفروز:
ب.تقاضاهای مربوط به املاک مشاع:
۳.مواردی که عرصه مورد تقاضا واقف است:
۴.مواردی که عرضه مورد تقاضا متعلق به دولت یا شهرداری است:
۵.مواردی که مالکیت عرصه و اعیان مورد تقاضا ازهم جدا می باشد:
۶.مواردی که ملک مورد تقاضا سابقه ثبت نداشته باشد:
۷.رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه.
ذیلاً هر یک از موارد هفت گانه مذکور مورد بررسی قرار می گیرد.
یک-در مورد املاک مفروز
هرگاه محل مورد تقاضا به صورت مفروز باشد با تحقیق یکی از موارد زیر موضوع درصلاحیت هیأت حل اختلاف است:
الف-بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد. و به عبارت دیگر تصرف متصرف و متقاضی بلامنازع نباشد.
ب-وجود معترض:به این معنی که نسبت به تقاضای متقاضی به نحوی از انجا معترضی وجود داشته باشد.
ج-عدم امکان اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت یعنی با وجود توافق طرفین و بلا مناز ع بودن تصرف و نبودن معترض با ز هم رئیس ثبت قارد به اتخاذ تصمیم نباشد.
د-عدم ارائه سند عادی مالکیت . اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه دهد هیأت با تحقق شرایط زیر و با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی گرده و دستور صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل می دهد.
د-۱-احراز توافق طرفین:
د-۲-بلا معارض بودن مدعی به: یعنی کسی نسبت به تصرفات یا مالکیت مدعی ادعایی نداشته باشد.
ه-عدم توافق. درمواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد هیأت به موضوع رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی مراتب را به اداره ثبت اعلام می کند تا در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز به نحو مقتضی آگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار این آگهی اعتراضی واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم دادگاه خواهد بود . چنانچه اعتراضی نرسد. اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهدبود.
نکته مهم در مورد این بند نبود توافق بین طرفین است که یا ناشی از عدم دسترسی به مالکین است یا به علت عدم حضور وی در جلسات هیأت و سکوت در قبال در خواست متقاضی یا اصولاُ به علت محالفت صریح آنان می باشد که در تمام این حالات هیأت با استفاده از خبرگان ثبتی و انجام تحقیقات لازم و استماع شهادت شهود نسبت به کشف واقع و احراز تصرفات مالکانه متقاضی اقدام کرده و مراتب را به شرح فوق به اداره ثبت اعلام می نماید.
دو-درمورد املاک مشاع
هر گاه انتقال ( اعم از رسمی یا عادی ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد و مقدار تصرف هم از سهم فروشنده در کل مالک بیشتر نباشد اما:
الف- به سایر مالکین مشاعی دسترسی نباشد:
ب-نسبت به اقدامی که رئیس ثبت با توجه به قسمت اول و دوم بند ۲ ماده ۱۴۷ قانون و بندهیا ۱و ۲و ۳ ماده ۳۳ آیین نامه انجام می دهد. یا هر علت دیگری اعتراضی واصل شود رسیدگی به موضوع در صلاحیت هیأت حل اختلاف است. هر گاه هیأت با رسیدگی های لازم و از جمله تحقیق از معتمدین محل و گواهان و مطلعین و جلب نظر کارشناس یا هیأت کارشناسان تصرفات بلا منازع و بلا معارض متقاضی را احراز نماید بر حسب مورد تصمیم لازم در مورد صدرو سند مالکیت مشاعی یا مفروزی به نام متقاضی اتخاذ خواد نمود.
تصمیم به واحد ثبتی ابلاغ می شود تا در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز در روزنامه ناشر آگهیهای ثبتی آگهی نماید.
چنانچه ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراضی واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود.در غیر این صورت اداره ثبت بر اساس رأی صادر شده عملیات ثبتی را دامه داده وسند مالکیت صادر می نماید. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود(بند ۴ ماه ۳۳ آیین نامه)
سه وقفیت عرصه
در صورتی که اعیان کلاص یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیأت با رعایت شرایط زیردستور صدور سند مالکیت کلی یا جزء اعیان را با قید اجرت زمین خواهد داد.
الف-موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف . هر گاه موقوفه فاقد متولی باشد موافقت اداره اوقاف:
با توجه به ماده ۲۵ آیین نامه برای جلب موافقت متولی یا اداره اوقاف هیأت از متولی منصوص با اطلاع اداره اوقاف محل و اگر ملک فاقد متولی باشد از اداره اوقاف دعوت می نماید تا در جلسه رسیدگی شرکت کرده یا نظر خود را حداکثر ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ ارسال دراد.
ب-رعایت مفاد وقف نامه:
ج-رعایت مصلحت موقوف علیهم:
د-درنظر گرفتن جمیع جهات:
ه-تعیین اجرت زمین
هرگاه جلب نظر کارشناس لازم باشد هیأت با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف و اگر ملک فاقد مستولی باشد با موافقت اداره اوقاف کارشناس مرضی الطرفین انتخاب می نماید ت احداکثر ظرف بیست روز محل را معاینه نموده ضمن ترسیم نقشه محل مورد تصر را روی آن منعکس و پس از تعیین موقعیت محل حدود و ثغور و مساحت عرصه و ارزش اعیان و قدمت آن نوع ملک حقوق ارتفاقی شماره فرعی و اصلی و بخش و نحوه تصرفات با رعایت مفاد وقفنامه و در نظر گرفتن مصلحت موقوف علیهم و اینکه اعیان احداث شده به قصد واقف نزدیک است اجرت زمین را معین نماید.( تبصره ۱ ماده ۲۵ آیین نامه)
درصورتی که مورد تصرف قسمتی در اراضی موقوفه و قسمتی دیگر در اراضی مربوط به دولت یا شهرداری باشد هیأت پس از انجام مراتب بالا نسبت به وقف و رعایت مواد ۲۶و ۲۷ آیین نامه نسبت به بقیه تعیین تکلیف خواهد نمود(تبصره ۲ ماده ۲۵)
چنانچه اعیان مورد تقاضا قسمتی در اراضی موقوفه یا دولت یاشهرداری و قسمتی در اراضی اشخاص ایجاد شده باشد نسبت به اراضی ملکی موقوفه یا دولت یا شهرداری بحو بالا و نسبت به اراضی اشخاص طبق ماده ۱۲ آیین نامه اقدام می شود .
در مورد فوق هیأت پس از وصول نظریه کارشناس مراتب را با ذکر این که متقاضی مدعی است که خد و همسرش واحد مسکونی دیگری ندارد حداقل بیست روز قبل از جلسه رسیدگی به مراجع مربوطه( متولی اداره اوقاف دولت شهرداری) ابلاغ می نماید تا نسبت به معرفی نماینده خود در جلسه و یا ابراز نظر اقدام نماید و تأکید کند که عدم حضور نماینده با نرسیدن نظریه در مهلت تعیین شده مانع رسیدگی هیأت و صدور رأی و ادامه عملیات ثبتی نخواهد بود.( ماده ۲۷ آیین نامه)
چهارم-تعلق عرصه به دولت و شهرداری
در مورد آن دسته از متقاضیان که اعیان آنها کلاً یا جزئاً در اراضی دولت و شهرداری ایجاد شده است هیأت از متقاضی و مرجع ذی ربط دعوت کرده و به موضع رسیدگی می نماید. هر گاه واقع امر را احراز کرده و تشخیص دهد که در خواست متقاضی منطبق با قانون بوده و صاحب حق می باشد به شرح زیر عمل می شود:
الف-تعیین اینکه متقاضی دارای واحد مسکونی میباشدیا خیر:
ب-تعیین این که مساحت زمین مورد تصرف تا ۲۵۰ متر مربع است یا بیتشر:
ج-انتخاب کارشناس به منظور:
ج-۱-معاینه از محل مورد تقاضا و تعیین نحوه تصرفات متقاضی:
ج-۲-ترسیم نقشه:
ج-۳- انعکاس محل مورر تصر روی نقشه:
ج-۴- تعیین موقعیت محل و حدود وثغور و مساحت عرصه و اعیان شماره فرعی و اصلی و بخش محل تصرف:
ج-۵-تعیین نوعی ملک و حقوق ارتفاقی:
ج-۶-تعیین قدمت اعیان و ارزش آن:
ج-۷-تعیین ارزش عرصه بر اساس قیمت منطقه ای هر گاه مساحت ملک تا ۲۵۰ متر مربع است و متقاضی فاقد واحد مسکونی است: یا به قیمت عادله روز نسبت به مازاد ۲۵۰ متر مربع( هر گاه مساحت ملک بیش از ۲۵۰ متر مربع باشد)
ج-۸-تعیین ارزش عرصه به قیمت عادله روز هر گاه متقاضی مالک واحد مسکونی دیگری باشد.اعم از این که مساحت زمین ۲۵۰ متر یا بیشتر و یا کمتر از این مقدار باشد.
کارشناس مزبور مکلف است ظرف ۲۰ روز ضمن تنظیم صورت مجلسی تظریه خود را که باید متضمن مراتب فوق بوده و به امضای متقاضی و حاضرین رسیده باشد به هیأت تسلیم نماید( ماده ۲۴ و ۱۳ آیین نامه)
د-چنانچه اعیان مورد تقاضا قسمتی در اراضی دولت یا شهرداری و قسمتی در اراضی موقوفه باشد یا اعیان مزبور قسمتی در اراضی موقوفه و قسمتی در اراضی اشخاص احداث شده باشد به نحوی که در مبحث مربوط به اراضی موقوفه توضیح داده شد عمل می شود
ه-اعلام وصول نظریه کارشناس به شهرداری یا دولت: دبیر هیأت حداقل بیست روز قبل از جلسه رسیدگی وصول نظریه کارشناس و نیز ادعای متقاضی را زا حیث داشتن واحد مسکونی یا نداشتن آن به مؤسسه ذی ربط ابلاغ و تذکر می دهد که نسبت به معرفی نماینده جهت شرکت در جلسه و یا ابراز نظریه اقدام نماید و تأکید می کند که عدم حضور نماینده و یا نرسیدن نظریه در مهلت تعیین شده مانع رسیدگی هیأت و صدور رأی و ادامه عملیات ثبتی نخواهد بود( ماده ۲۷ آیین نامه)
و- پس از انجام مراتب بالا هیأت رأی به انتقال ملک به متقاضی خواهد داد و رد مورد قیمت زمین مورد انتقال به نحو زیر عمل می کند:
۱.هرگاه متقاضی فاقد واحد مسکونی است و زمین مورد تصرف تا ۲۵۰ متر مربع است با قیمت منطقه ای.
۲.هرگاه متقاضی فاقد واحد مسکونی است و زمین مورد تصرف بیش از ۲۵۰ متر مربع است تا ۲۵۰ متر مربع بر اساس قیمت منطقه ای و بقیه به قیمت عادله روز.
۳.هرگاه متقای دارای واحد مسکونی است به قیمت عادله روز
ز-اجرای رأی هیأت : هرگاه دستگاه مربوط از اجرای رأی هیأت اسنتکاف نماید واحد ثبتی مکلف است با توجه به ماده ۳۵ آیین نامه نسبت به اجرای رأی از طریق دفتر اسناد رسمی اقدام نماید.
پنج- در مورد مناطقی نظیر مازندران
در مورد این قبیل مناطق که غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعیان ملک می باشد و آخرین منتقل الیه متقاضی سند مالکیت است هیأت با رعایت شرایط زیر:
الف-احراز واقع؛
ب-احراز توافق طرفین ( متقاضی ، مالکین عرصه و اعیان سابق)؛
ج-احراز تصرف بلامنازع توسط کارشناس
د-نداشتن معترض؛
بر طبق بند الف ماده ۱۴۷ عمل می کند؛ یعنی مراتب به رئیس ثبت ارجاع می شود تا دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدرو سند مالکیت صادر نماید.
هر گاه بین طرفین توافق نباشد هیأت پس از جلب نظر کارشناس با توجه به ماده ۱۳ آیین نامه و احراز موضوع رأی بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل و با حفظ حقوق مالک عرصه خواهد داد.
شش-رسیدگی به تقاضای مربوط به املاک ثبت نشده
چنانچه ملک سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضی به عنوان مالک در محل مورد تقاضا متصرف باشد هیأت به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه رسمی به واحد ثبتی ابلاغ می کند.
ادراه ثبت محل مکلف است پس از تنظیم اظهارنامه ، ضمن اولین آگهی نوبتی موضوع ماه ۵۹ آیین نامه قانون ثبت مراتب را به اطلاع عموم برساند.تجدید حدود این قبیل املاک با درخواست متقاضی به صورت تجدید حدود اختصاصی انجام میشود( تبصره ۴ ماده ۱۴۸)
هفت-رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه
هرگاه یکی از اتباع بیگانه در حدود موارد شش گانه فوق تقاضایی داشته باشد هیأت حل اختلاف درصورتی به این تقاضا رسیدگی و رأی لازم صادر می کند که تشریفات مقر در آیین نامه استملاک اتباع خارجه در ایران رعایت شود (تبصره ۷ ماده ۱۴۸)
ه-صلاحیت محلی هیأت
همانطور که قبلاً توضیح داده شد هیأتهای حل اختلاف در هر یک از حوزه های ثبتی تشکیل می شوند بنابراین فقط به پرونده هایی که در آن حوزه تشکیل شده صلاحیت رسیدگی دارند. ولی چنانچه در خلال رسیدگی مرز گردید که مورد تقاضا جزء حوزه ثبتی دیگری است و متقاضی اشتباهاً خود را تسلیم نموده است تقاضا به واحد ثبتی مربوط ارسال می شود که حسب مورد ردیف هم عرض مورت تقاضا رسیدگی شود.
و-آیین رسیدگی هیأت
۱.مهلت رسیدگی
هیأتها مکلفند حداکثر ظرف سه سال از تاریخ ارجاع رأی خود را صادر نمایند( تبصره یک ماده ۱۴۸)
۲.نوبت رسیدگی و اولویتها
به موجب ماده ۱۱ آیین نامه تقاضاهای اصله به ترتیب شماره و تاریخ ثبت ( در دفتر تقاضا نامه) دردفتر اوقات ثبت می شود.اما پرونده هایی که طبق مواد ۱۴۶.۱۴۷.۱۴۸.۱۴۸مکرر قانون ثبت و ماده ۴ قانون متممم قانون ثبت و همچنین مطابق مواد ۱و ۲ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب ۶۵ در موعد مقرر تسلیم شده و منتهی به صدرو رأی نگردیده مقدم بر این تقاضاها مورد رسیدگی قرار می گیرد. مع ذلک حسب تبصره یک ماده فوق اولویتهای مقرر در ماده ۱۸ آیین نامه سابقه مورد اقدام قرار گرفته ولی منجر به صدور رأی نشده اند خارج از نوبت رسیدگی می شود و بر اساس ماده ۱۰ قانون اولویت رسیدگی به تقاضاهای رسیده به هیأتهای رسیدگی به ترتیب باصغار خانوادههای شهده مفقودین آزادگان و جانبازان انقلاب اسلامی خواهد بود . علاوه برآن حسب ماده ۱۸ آیین نامه فعلی رئیس قوه قضاییه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در مواقع ضروری و بر حسب اقتضا می توانند دستور رسیدگی به پرونده هایی را به صورت فوقالعاده و خارج از نوبت بدهند. هیأتها مکلف به اجرای این دستو خواهند بود.
ق-نحوه رسیدگی
هدف از رسیدگی در هیآتها کشف واقع است که ظاهراً برای رسیدن به واقعیت امر هیأتها محدودیتی نداشته و می توانند با استفاده از :
-خبر گان امور ثبتی؛
-استماع شهادت شهود؛
-سایر تحقیات مانند تحقیق از طرفین بررسی اسناد و مدراک و رسیدگی به صحت واصالت آنها تحقیق و معاینه محلی جلب نظر کارشناس واقع را کشف کرده و سپس رای خود را صادر نمایند. گزارش چگونگی وضعیت ثبتی پرونده با دبیر هیأت است. درصورتی که نسبت به ملک مورد تقاضا اعترای ( اعم از اعتراض به اصل و حدود) و اصل یا سند معارض صادر شده باشد رسیدگی به تقاضا منوط به تعیین تکلیف نهایی در مراجع صالحه است ( ماده ۲۳ آیین نامه). درصورتی که رئیس ثبت یا هیأت حل اختلاف حضور متقاضی یا مالکین مشاعی و یا صاحبان عرصه یا قائم مقام آنها یا سایر اشخاص را ضروری بداند با دعوتنامه کتبی و تعیین وقت رسیدگی از آنها دعوت به عمل می آید . عدم حضور مانع رسیدگی نخواهد بود…(ماده ۲۱ آیین نامه)
« در صورتی که هیأت ضمن رسیدگی جلب نظریه کارشناس را ضرورری بداند پس از ارجاع امر به کارشناس تصمیم متخذه را اعلام می نماید( ماده ۲۲ آیین نامه) دعوت از خبرگان ثبتی شهود و طرفین و کارشناس و ابلاغ اخطاریه ها و آنها وسایر مکاتبات لازم تابع مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی است( ماده ۲۱ آیین نامه)
ز-رای هیأت
هیأت پس از رسیدگیهای لازم و کشف واقع مبادرت به صدور رأی می نماید همانطور که قبلاً توضیح داده شد تصمیمات هیأت حداقل با دو رأی موافق اعضا معتبر و لازم الاجرا است و رای هیأت باید مقصود و در نتیجه حاوی مشخصات کامل متقاضی پلاک ثبتی نام مالک اولیه حدود و مساحت ملک حقوق ارتفاقی ادله مستندات مواد استنادی و خلاصه به نحوی باشد که اداره ثبت به سهولت بتواند نسبت به اجرای آن اقدام کند. همچنین در صورت رد در خواست رأی باید مستدل و مستند باشد.»
حسب ماده ۱۹ آیین نامه » مفاد آرا و تصمیمات هیأت به ترتیب تاریخ صدور عیناً در دفتر آرا ثبت و شماره آن روی رأی صادره قید می شود و چناچه رأی صادره به اتفاق نباشد دبیر هیأت موظف است نظر اقلیت را نیز به طور مشروح در دفتر آرا ذیل نظر اکثریت ثبت نماید.»
ح-اصلاح رأی هیأت
« در صورتی که معلوم شود در آرای هیأتهای سابق یا آرایی که از طرف هیأتهای فعلی صادر شده به علت سهو قلم مطالبی ساقط و یا اشتباه بینی رخ داده و یا به علت اشتباه در مبانی مستند رأی اشتباهی پیش آمده باشد چنانچه رأی اجرا نشده باشد هیأت پس از بررسی رأی اصلاحی صادر می نماید در این صورت دبیر هیأت مکلف است مفاد رأی اصلاحی ر ا در دفتر آرا ثبت نموده و شماره و تاریخ آنر ا در اصلاحات رأی قبلی نیز قید کرده و به امضای اعضای هیأت رسانیده و به واحد ثبتی ابلاغ نماید، درصورتی که رأی به مرحله اجرا در آمده باشد مراتب اشتباه به هیأت نظارت ثبت استان گزارش می وشد ( ماده ۲۰ آیین نامه)
چنانچه رئیس ثبت در تصمیمات خود ( در قسمتی که در صلاحیت وی می باشد) مرتکب اشتباه شود و تصمیم هم اجر ا شده باشد یا رئیس ثبت در اجرای رأی هیأت مرتکب اشتباه شود در قانون آیین نامه نسبت به آن تعیین تکلیف نشده است. آنچه برای رفع مشکل به نظر می رسد این است که در مورد اول چون به هر حال اشتباه از مصادیق اشتباه درامور ثبتی مقرر در ماده ۶ قانون ثبت می باشد رسیدگی به آن در صلاحیت هیأت نظارت می باشد. درمورد دوم چون علی الاصول هیأتهای حل اختلاف بر اجرای احکام خود نظارت دارند. باید با نظر هیأت نسبت به رفع اشتباه اقدام کرد. هر چند بعضی معتقدند که این موضوع در صلاحیت هیأت نظارت است.
ط-اشتباه در آگهی ها
« چنانچه در آگهی های منتشر شده در اجرای قانون اشتباهی رخ دهد تشخیص مؤثر یا غیر مؤثر بودن اشتباه بعهده مدیر واحد ثبتی ذی ربط است. در صورتی که اشتباه مؤثرتشخیص داده شود دستور تجدید آگهی را صادر می نماید. مادام که منظر رئیس ثبت به مرحله اجرا در نیامده ذی نفع می تواند به نظر مذکور اعتراض کند. مرجع رسیدگی به اعتراض اداره کل ثبت استان مربوطه خواهدبود»(ماده ۲۸ آیین نامه)
ی-ابلاغ رأی
در مورد ابلاغ رأی و تصمیمات هیأت در بند ۶ ماده ۱۴۷ و بند ۴ ماده ۳۳ آیین نامه و قسمت اخیر ماده ۱۴۸ دو مورد متفاوت پیش بینی شده که ذیلاُ توضیح داده می شود.
۱.بند ۶ ماده ۱۴۷ و بند ۴ ماده ۳۳ آیین نامه مربوط به ابلاغ رأی از طریق انتشار آگهی است که قبلاُ در مبحث مربوط به صلاحیت هیأت حل اختلاف در مورد آنها توضیح داده شد.
۲.به موجب ماده ۱۴۸ آرای صادره از طرف هیأت حل اختلاف به جز آرای موضوع بند ۶ ماده ۱۴۷ و بند ۴ ماده ۳۳ آیین نامه به وسیله اداره ثبت محل به طرفین ابلاغ می شود.
ک-اعتراض به رأی هیأت
حسب ماده ۳۴ آیین نامه آرای صادر شده از هیآتهای حل اختلاف لازم الاحرا بوده و واحدهای ثبتی ملزم به اجرای آنها می باشند. اما مراد از ارای صادر شده در این ماده آرایی است که در موعد قانونی نسبت به آن اعتراض نشده باشد. همانطور که در مورد ابلاغ رأی توضیح داده شد. در بند ۶ ماده ۱۴۷ و بند ۴ ماده ۳۳آیین نامه و قسمت اخیر ماده ۱۴۸ ضابطه ای خاص برای ابلاغ وجود دارد. به همین جهت مهلت اعتراض هم بر حسب مورد متفاوت است مهلت اعتراض به ارای هیأت موضوع بند ۶ ماده ۱۴۷ و بند ۴ ماده ۳۳ آیین نامه از تاریخ ابلاغ رأی تعیین شده است.
ل-مرجع رسیدگی به اعتراض
حسب بند ۶ ماده ۱۴۷ مرجع رسیدگی به اعتراضات واصله دادگاه صالح است . نظر مراد از دادگاه صالح دادگاهی است که از نظر نسبی و محلی صالح به رسیدگی باشد. با اینکه درقسمت اخیر ماده ۱۴۸ مرجع صالح برای رسیدگی اعتراض به صورت مطلق « دادگاه » تعیین شده باز منظور دادگه صالح است نه دادگاه حقوقی یک به لحاظ داشتن صلاحیت عام برای رسیدگی به دعاوی ( مراجعه شود به ماده ۵ قانون تشکیل دادگاه حقوقی یک و دو)
مسلماً ملاک صلاحیت دادگاه بهایی است که برای ملک مورد دعوی تعیین می شود. در نتیجه اگربهای خواسته تا دو میلیون ریال باشد دادگه حقوقی دو والا دادگاه حقوقی یک صالح به رسیدگی است.
درقسمت اخیر بند ۶ مقرر شده است که پس از صدور سند مالکیت ( که پس از انقضای مهلت اعتراض صادر خواهدشد) نیز متضرر می تواند به دادگاه صالح مراجعه نماید . دلیل آن هم روشن است زیرا به هرحال متضرر از حکم در جریان رسیدگی هیأت نبوده و از تصمیمات و اقدامات هیأت بی اطلاع می باشد و انتشار آگهی هم ایجاد علم و یقین برای اطلاع وی از تصمیمات هیأت نمی کند.
به هر حال در صورت وصول اعتراض و هدایت معترض به دادگاه صالح اقدامات ثبت در مورد صدور سند مالکیت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود.
مورد دیگری برای مراجعه معترض به دادگاه صالحه درتبصره اصلاحی ماده ۱۴ آیین نامه پیش بینی شده که به موجب آن در صورتی که پس از اعلام توافق و امضای دفتر مخصوص توافق هر یک از طرفین یا قائم مقام آنان منکر توافق ثبت شده گردد این امر مانع انجام اقدامات بعدی ثبتی نخواهد بود. معترض می تواند به دادگاه صالح مراجعه نماید.
م-نحوه اجرای رأی هیأت
اجرای آرای هیأتهای حل اختلاف به عهده اداره ثبت می باشد در تبصره های ۴و ۵و ۶ ماده ۱۴۸ و مواد ۳۴ و ۳۵ آیین نامه ضوابط خاصی جهت اجرا پیش بینی شده که ذیلاً به توضیح آن می پردازیم.
الف-در صورتی که ملک قبلاً ثبت دفتر املاک شده و طبق مقررات این قانون یا رأی هیأت می بایست سند مالکیت به نام متصرف صادر گردد مراتب در ملاحظات دفتراملاک قید و در دفتر املاک جاری به نام متصرف حسب مورد ثبت خواهد شد۰ تبصره ۶ ماده ۱۴۸)
ب-اگر ملک در جریان ثبت باشد و سابقه تحدید حدود نداشته باشد واحد ثبتی به درخواست متقاضی نسبت به تحدید حدود آن به صورت تحدید حدود اختصاصی اقدام خواهد کرد( تبصره ۵ ماده ۱۴۸)
ن-هزینه ها
انواع هزینه ها
هزینه های مقرر در قانون و آیین نامه اجرایی آن که بعهده متقاضی یا متقاضیان است به شرح یزاند:
– دستمزد کارشناس و خبره ثبتی؛
حق الحضور اعضای هیأت؛
حق الز حمه دبیران هیأت ؛
حق الزحمه سایر کارکنان ثبت که علاوه بر وظایف خارج از اوقات اداری اجرای قانون و آیین نامه را به عهده دارند.
هزینه تهیه لوازم و وسائل موردنیاز
هزینه آگهی ها؛
هزینه صدور و تسلیم سند مالکیت
میزان هزینه ها
مستند تعیین میزان هزینه ها و وصول آن مواد ۳و ۶ و۸ قانون می باشد.زیرا؛
اولا : به موجب ماده ۸ قانون تعیین هزینه های هیأتها و کارشناسان به عهده آیین نامه اجرایی قانون قرار داده شده.
ثانیاً در ماده ۶ مقرر گردیده از هر یک از متقاضیان استفاده از مقررات این قانون به هنگم صدور و تسلیم سند مالکیت علاوه بر بهای دفترچه مالکیت و هزینه های مربوط به هیأتها وکارشناسی معادل ۵۰ در هزار( ۵%) بر مبنای ارزش منطقه ای ملک و در نقاطی که ارزش منطقه ای معین نشده بر مبنای برگ ارزیابی اخذ و به حساب دولت واریز می شود و به موجب تبصره همین ماده چنانچه ملک مورد تقاضا مسبوق به صدور سند مالکیت اولیه نباشد علاوه بر مبلغ فوق بقایای ثبتی متعلقه نیز طبق مقررات به حساب مربوطه واریز می گردد.
ثالثاً : در ماده ۳ به سازمان ثبت اجازه دریافت هزینه کارشناسی دربعضی موارد داده شده است.
باری براساس مواد مزبور و با توجه به مواد ۳۶ و۳۷ اصلاحی آیین نامه میزان هزینه ها به شرح زیرا است:
۲-۱- ۵۰ هزار قیمت منطقه ای : در نقاطی که قیمت منطقه ای تعیین نشده ۵۰ هزار قیمت ملک بر مبنای برگ ارزیابی؛
۲-۲- مبلغا ۵۵۰۰۰ ریال بابت هر پرونده
علاوه بر وجوه فوق که از متقاضی اخذ می شود هزینه صدور سند مالکیت و همچنین انتشار آگهی موضوع بند ۶ ماده یک و تبصره ۴ ماده ۲ قانون و ماده ۲۲ آیین نامه و بقایای ثبتی جداگانه از متقاضی اخذ خواهد شد.
نحوه وصول هزینه ها
هزینه ها موضوع مواد ۳۶ و ۳۷ اصلاحی آیین نامه از متقاضی یا متقاضیان اخذ و ۵۰ در هزار حقوق دولتی و بهای دفترچه های مالکیت و بقایای ثبتی به حساب درآمدهای ثبتی ۰ خزانه دولت)واریز می شود. وجوهی که بابت هزینه های تشکیل جلسات هیآتهای حل اختلاف و کارشناس و خبره ثبتی و حق حضور اعضای هیأت و حق الزحمه سایر کارکنان و هزینه تهیه لوازم و وسایل مورد نیاز وآگهی ( ماده ۳۷ اصلاحی آیین نامه) در حساب مخصوصی که به همین منظور افتتاح شده و یا می شود واریز و قبض آن به واحد ثبتی مربوطه تسلیم می گردد.
۴- نحوه پرداخت هزینه ها
وجوهی که به شرح فوق از متقاضی یا متقاضیان اخذ می شود و به جز آن قسمت که به حساب خزانه واریز می گردد. به شرح زیر به مصرف می رسدک
۴-۱-حق حضور به ازای هر پرونده تشکیلی به نحو زیر است؛:
۴-۱-۱- حق حضور و حق الزحمه هر یک از اعضای هیأت ۳۰۰۰ ریال
۴-۱-۲- حق الزحمه دبیر هیأت ۱۰۰۰ ریال
۴-۱-۳-حق الز حمه سایر کارکنان و مستخدمین که تا صدور سند مالکیت وظایفی را به عهده دارند ۷۵۰۰ ریال
وجوه فوق بر مبنای هر پرونده تشکیلی محاسبه و پرداخت می گردد.
۴-۲-هزینه کارشناس یا هیأتهای کارشناسی و خبرگان ثبتی به شرح زیر پرداخت می گردد:
۴-۲-۱-کارشناس ساختمانها و تأسیسات مربوطه:
۱-ا ۵۰۰ متر مربع مقطوعاً ۳۰۰۰۰ ریال
۲-تا ۱۰۰۰ متر مربع مقطوعاً ۵۰۰۰۰ ریال
۳-از ۱۰۰۰ متر مربع به بالا نسبت به مازاد به ازای هر متر مربع ۲۰ ریال علاوه پرداخت می شود.
۴-۲-۲- ارای کشاورزی و نسقهای زراعی ۰ اعم از شهری و غیر شهری و باغات
۱-تا یک هکتار مقطوعاً ۳۰۰۰۰ریال
۲-تا ۵ هکتار مقطوعاً ۴۰۰۰۰ریال
۳-تا ۱۰ هکتار مقطوعاً ۵۰۰۰۰ریال
۴-از ۱۰ هکتار به بالا به ازای هر هکتار مبلغ ۱۰۰۰۰ ریال اضافه پرداخت می شود( ماده ۴۰ آیین نامه)
۴-۳- هزینه تأمین و تدارک تجهیزات وو سایل مورد نیاز حسب ماده ۴۱ اصلاحی آیین نامه از محل مازاد وجوه دریافتی از متقاضیان که سرانجام به حساب مخصوصی در یکی از بانکهای تهران واریز خواهد شد. به منظور تأمین تجهیزات و تهیه وسایل و لوازم «سایر مخارج مورد نیاز واحدهای ثبتی مرتبط با وظایف اجرایی این قانون و آیین نامه آن استفاده خواهدشد.

دکتر علی اصغر حاتمی
محمد جواد بهشتی
حبیب الله کرمی

منبع : بانک قوانین کشور

Did you find apk for android? You can find new Free Android Games and apps.
فرید خدائی فر
vakil@vakil.net
بدون دیدگاه

ارسال دیدگاه