تخلیه و انتزاع‌ید خوانده

خـواهان :    حسین
خـوانده :    محمد رضا
خواسته :    تخلیه و انتزاع ید خوانده از ششدانگ یکباب مغازه جزء پلاک شماره ۵۰۲۴ واقع در بخش ۵ تهران به استناد مقرات بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶
کـــلاســـــه پرونده :   ۸۵۰۰۹۰۰۰۰۰۳۰۰۴۱۲
شعبه رسیدگی کننده :    شعبه ۱۱۱ دادگاه عمومی تهران  ( مجتمع قضائی عدالت )

دلایل و منضمات دادخواست :

1. فتوکپی مصدق از ورقه مالکیت ششدانگ پلاک ۵۰۲۴ بخش ۵ تهران
2. اجاره نامه عادی مورخه  ۱۳۸۳/۱۱/۲۵
3. اظهار نامه رسمی نامه شماره ۵ / ۸ / ۱۳۸۵ ـ ۳۵۱۲ ووکالتنامه وکیل

شرح پرونده :

وکیل خواهان در تاریخ ۸ / ۱۰ / ۸۵ دادخواستی را به طرفیت آقای محمد رضا به دادگستری تهران ارائه نموده  که به این شرح می باشد از تاریخ ۱۷ / ۴ / ۱۳۷۹ ششدانگ یکباب مغازه جزء پلاک شماره ۵۰۲۴  واقع در بخش ۵ تهران متعلق بموکل در ید استیجاری خواند محترم قرار گرفته و به موجب قرار داد عادی مورخه

‌۲۵ / ۱۱ / ۱۳۸۳ منعقده فیمابین طرفین روابط ایجاد استیجاری فیمابین آنان برای مدت یکسال دیگر تمدید شده است متاسفانه خوانده محترم بدون توجه به شروط مندرج در اجاره نامه مذکور برخلاف اصول وموازین شرعی وعرفی با وجود ارسال و ابلاغ اظهار نامه رسمی از پرداخت اجاره بهاء مغازه مورد اجاره متصرفی خودش در طول مدت یازده ماه اخیر
( ۱ / ۱۱ / ۱۳۸۳  لغایت۱/ ۱۰/ ۱۳۸۴ ) امتناع و استنکاف نموده است با عرض مراتب اشعاری نظر به اینکه تخلف خوانده مطا بق مقررات بند ۹ ماده۱۴ قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۵۶ از موجبات فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره می باشد تقاضا دارد امر و مقرر فرمائید . باتعیین وقت رسیدگی واحضار خوانده وانجام تحقیقات و رسیدگی های لازم حکم به تخلیه وانتزاع ید خوانده از ششدانگ مغازه مورد اجاره متصرف وی را با منظور نمودن کلیه خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی وخسارات حق الوکاله صادر گردد .
و در این رابطه اظهار نامه ای از طرف وکیل خواهان به خوانده ارسال شده که اظهارنامه مزبور ضمیمه پرونده بوده وبدین شرح می باشد .

اظهارنامه :

مخاطب محترم:

همانطوریکه اسنحضار دارید بدلالت مندرجات قرار داد عادی مورخه۲۵ / ۱۱ / ۱۳۸۳ منعقده فیمابین موکل و مشخص جنابعالی ششدانگ یکباب مغازه جزء پلاک شماره ۵۰۲۴ واقع در بخش ۵ تهران با اجاره بهاء ماهانه شش میلیون ریال صرفاً برای مدت یکسال تمام شمسی به اجاره شما واگذار شده است .
با وجود تعهد و التزام صریح شما به تخلیه وتحویل عین مستاجر در پایان مدت قرار داد به شخص موکل علاوه از اینکه برخلاف اصول و موازین شرعی و عرفی از ایفاء تعهد خودتان در خصوص مورد شانه خالی کرده اید، اصولاً با وجود مراجعات و پیگیرهای متعدد موکل حتی از پرداخت اجاره بهاء مقرره آن نیز امتناع و استنکاف نموده اید .
فلذا با اعلام مراتب اشعاری بدینوسیله با استفاده از اختیارات  مفوضه در وکالتنامه تحصیلی از موکل
( آقای حاج حسین ) و مقررات  ماده ۱۵۶ قـانـون آئیـن دادرسـی مـدنی بـرای آخرین بار تذکر داده می شود :

اولاً : بالحاظ انقضاء مدت اجاره نسبت به تخلیه و تحویل عین مستاجره‌ به شخص موکل اقدام فرمائید.

ثانیاً : ظرف مدت حداکثر ده روز از تارخ ابلاغ این اظهارنامه نسبت به پرداخت امور معوقه مغازه مورد اجاره از تاریخ اول بهمن ماه ۱۳۸۳ لغایت اول آبان ماه ۱۳۸۴ به قرار ماهانه شش میلیون ریال جمعاً بمیزان پنجاه و چهار میلیون ریال به حساب جاری شماره (- ) موکل نزد بانک صادرات ایران شعبه تجریش اقدام فرمائید . در غیر اینصورت اقدامات قانونی لازم در خصوص مورد معمول خواهد شد .

پرونده از طریق معاونت محترم قضایی به شعبه ۱۱۱ دادگاه عمومی تهران ارجاع وثبت دفتر عرایض شعبه مذکور گردیده وپس از  تکمیل آن به نظر قاضی محترم شعبه رسیده وبا دستور تعیین وقت به تاریخ ۲۵ / ۴ / ۸۶ تعیین وقت گردیده و ارسال اخطاریه به خواهان و وکیل وی و نیز ارسال اخطاریه و نسخه ثانی دادخواست وضمائم آن به خوانده جهت رسیدگی در وقت مقرر دعوت بعمل آمد .
نسخه ثانی اخطاریه وکیل خواهان واصل و ضمیمه شده و اخطاریه پرونده طبق ماده ۷۰ قانون آئین دادرسی مدنی ابلاغ و واصل شده است .

جلسه دادگاه مورخه ۲۵ / ۴ / ۸۶ :

جلسه دادگاه  در وقت مقرر تشکیل و پرونده کلاسه فوق تحت نظر قرار گرفت خواهان در معیت وکیل محترمش حاضر بوده و خوانده علیرغم ابلاغ وقت دادرسی و انتظار کافی حاضر نبوده و لایحه ای نیز ارسال نداشته است . لیکن خانمی که خودش را عارفه معرفی و اظهار داشت خانم خوانده می باشد در معیت آقای سالار که خودش را پسر خوانده معرفی نموده حاضر بودند و اظهار داشتند خوانده از وقت دادرسی اطلاع داشت ولی به علت مسافرت بودن نتوانسته حاضر شود .

دفاعیات وکیل خواهان :

وکیل خواهان اظهار داشتند عرایض به شرح دادخواست تقدمی است با توجه به مفاد دادخواست تقدیمی ودلایل و ضمائم پیوست آن رسیدگی و صدور حکم به تخیله عین مستاجره با منظور نمودن خسارت دادرسی مورد استدعاست .
دادگاه خطاب به وکیل محترم با اختیار حاصله از ماده۱۹۹ قانون آئین دادرسی مدنی، سابقه تصرفات خوانده در مورد اجاره از چه تاریخی است ؟
و به عبارت دیگر آیا قبل از قرارداد اجاره استنادی بین طرفین روابط استیجاری بر قرار بوده یاخیر ؟
وکیل محترم خواهان اظهار داشت : به موجب قرار دادعادی مورخه ۱۷ / ۴ / ۱۳۷۹ تنظیمی فیمابین موکل وخوانده محترم تصرفات استیجاری خوانده در مغازه مورد دعوی از تاریخ تیر ماه سال ۱۳۷۹ بوده و در سالهای مختلف نسبت به تمدید اجاره اقدام شده است اصل اجاره نامه مورخ
۱۷ / ۴ / ۱۳۷۹  که موید صحت ادعاست جهت ملاحظه ریاست محترم دادگاه ارائه می شود .

دفاعیات خوانده ( همسر خوانده ) :

دادگاه با اختیار حاصله از ماده ۶۹۹ ق آئین دادرسی مدنی خطاب به خانم عارفه ( همسر خوانده ) چنانچه مطلبی در کشف حقیقت امر دارید  بیان کنید ؟
خانم عارفه اظهار داشتند شوهرم از بابت اجاره بهاء مغازه مورد اجاره چکی به مبلغ سی میلیون ریال صادر و تحویل خواهان داده بود چون برق مغازه را خواهان قطع کرده بود محل چک صادره را برداشت کرد و چک برگشت خورد و از آن تاریخ به بعد اجاره بهایی پرداخت نمی شود البته خواهان آدم خوبی است ولی شوهرم نمی دانم چرا دست به این کارها می زند ما حاضریم چک تضمین تخلیه مورد اجاره نامه و چک برگشتی را از خواهان عودت بگیریم تا مغازه  را به خود خواهان تحویل دهیم چون مغازه  اکثراً به صورت بسته باقی می ماند البته خودمان شروع به تخلیه مغازه کرده ایم که به تدریج تخلیه و تحویل خواهیم داد . در ادامه جلسه خواهان اظهار داشت برق را به عـلت پـرداخت پـول بـرق ( هزینه برق مصرفی ) از طرف اداره برق قطع کرده اند . تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح دادخواست تقدیمی را دارم از استماع تصمیم دادگاه اسقاط حق حضور می کنم .
دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده پایان دادرسی را اعلام و به شروع آتی مبادرت به صدور رأی نمود .

رأی دادگاه

در خصوص دعوی آقای عبدا… به وکالت از آقای حسین بخواسته تخلیه و انتزاع  ید خوانده از ششدانگ یکباب مغازه جزء پلاک ثبتی شماره ۵۰۴۴ در بخش ۵ تهران موضوع اجاره نامه عادی مورخ ۲۵/ ۱۱/ ۱۳۸۳ با آقای محمد رضا ( که فتوکپی مصدقی از آن پیوست دادخواست گردیده است ) بعلت عدم پرداخت اجاره بهاء از تاریخ ۱۳۸۳/۱۱/۱ لغایت ۱/ ۱۰/ ۱۳۸۴ جمعاً به میزان ۴۵۰۰۰۰۰۰ ریال با احتساب کلیه خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله .
دادگاه با عنایت به محتویات پرونده و احزار مالکیت خواهان و وجود رابطه استجاری فی ما بین طرفین دعوی به موجب فتوکپی مصدق سند مالکیت و اجاره نامه و مدارک پیوست دادخواست نظر به اینکه خوانده عـلی رغم مطالبه اجور معوقه طی اظهار نامه رسمی شماره ۳۵۱۲ مورخ ۸۵/۸/۵ ( که در تاریخ پانزدهم آبان ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و پنج  به خوانده ابلاغ شده و فتوکپی مصدق از آن پیوست دادخواست گردیده است ) هیچگونه اقدامی در مهلت قانونی جهت پرداخت اجور معوقه بعمل نیاورده است و علی رغم ابلاغ قانونی در هیچ یک از جلسات دادرسی حاضر نگریده و دلیلی که پرداخت اجاره بها را در موعد مقرر فی مابین طرفین و موعد قانونی به اثبات برساند ابراز و اقامه نکرده است و نهایتاً هیچگونه دفاعی در قبال دعوی خواهان بعمل نیاورده است لذا تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها در مدت مقرر فی مابین طرفین و مهلت قانونی موضوع ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ محرز بوده دادگاه حکم به تخلیه مغازه مورد دعوی در قبال چک شماره (-) از حساب جاری بشماره (-) عهده بانک (-) تهران با مبلغ یک میلیارد و پانصد میلیون ریال موضوع بند ۵ اجاره نامه از جانب خواهان به خوانده ظرف مهلت ۱۰ روز پس از قطعیت حکم و هم چنین به استناد مادتین ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آئین دادرسی مدنی و ماده ۸ آئین نامه تعرفه و حق الوکاله و هزینه سفر و کلای دادگستری مصوب ۱۳۷۸ حکم به محکومیت خوانده بپرداخت مبلغ
سه میلیون و پانصد هزار ریال از بابت خسارات دادرسی اعم از هزینه و حق الوکاله وکیل و غیره در حق خواهان صادر و اعلام می دارد رأی صادره غیابی بوده و ظرف مهلت  بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در این شعبه می باشد  .

نظر وکیل :
باتوجه به محتویات پرونده و احراز مالکیت خواهان وجود رابطه استجاری فی مابین طرفین نظر به اینکه خوانده علی رغم مطالبه اجور معوقه طی اظهار نامه رسمی هیچگونه  اقدامی در مهلت قانونی جهت پرداخت اجور معوقه بعمل نیاورده است و دلیلی نیز که پرداخت اجاره بها را در موعد مقرر به اثبات برساند ابراز و اقامه نکرده است، لذا تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها در مدت مقرر موضوع ماده ۶ قانون روابط موجر ومستاجر ۱۳۵۶ محرز بوده وحکم به تخلیه مغازه مورد دعوی صادر گردیده است .

متن مواد قانونی مورد استناد در این پرونده :

ماده ۶ قانون روابط موجر ومستاجر۱۳۵۶

ماده ۶ ) مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه ‌اجرت ‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان ‌اجرت‌المسمی آخر هرماه جاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده ‌قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به ‌میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیکه میزان آن ‌معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک‌ مشابه تشخیص می‌دهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف‌ سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه ‌رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هرگاه اجاره‌نامه عادی ‌بوده یا اجاره ‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت ‌موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت ‌دارد.
دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل‌ مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت‌ وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید .

ماده ۵۱۵  قانون آئین دادرسی مدنی

ماده ۵۱۵ ـ خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای‌ دادرسی و یا به طور مستقل جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تأخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به ادای‌حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد، همچنین اجرت المثل ‌را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن از باب اتلاف وتسبیب از خوانده مطالبه نماید .
خوانده نیز می‌تواند خسارتی را که عمداً از طرف خواهان با علم به غیر محق بودن در دادرسی به او وارد شده از خواهان مطالبه نماید.
دادگاه در موارد یاد شده میزان خسارت را پس از رسیدگی معین کرده وضمن حکم راجع به اصل دعوا یا به موجب حکم جداگانه محکوم علیه ‌را به تأدیه خسارت ملزم خواهد نمود.
در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت بین طرفین منعقد شده ‌باشد برابر قرارداد رفتار خواهد شد.

تبصره ۱ در غیر مواردی که دعوای مطالبه خسارت مستقلاً یا بعد از ختم دادرسی مطرح شود مطالبه خسارتهای موضوع این ماده مستلزم‌ تقدیم دادخواست نیست‌.
تبصره ۲ـ خسارت ناشی از عدم النفع قابل مطالبه نیست و خسارت‌تأخیر تأدیه در موارد قانونی‌، قابل مطالبه می‌باشد.

ماده ۵۱۹قانون آئین دادرسی مدنی

ماده ۵۱۹ـ خسارات دادرسی عبارت است از هزینه دادرسی وحق‌الوکاله وکیل و هزینه‌های دیگری که به طور مستقیم مربوط به ‌دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده است از قبیل حق‌الزحمه ‌کارشناسی و هزینه تحقیقات محلی‌.

آیین‌نامه تعرفه حق‌الوکاله و هزینه سفر وکلای دادگستری

(مصوب ۷۸/۳/۲۵ قوه‌ قضائیه‌)

ماده ۸ ـ در دعاوی که تعیین بهای خواسته قانوناً لازم نیست از قبیل تخلیه ملک‌، تصرف عدوانی ‌و تقسیم و افراز و امثال آن‌، یا خواسته مالی نیست مانند طلاق، تمکین‌، اصلاح شناسنامه‌، موارد مربوط به امور حسبی و در دعاوی کیفری‌، دادگاه میزان حق‌الوکاله و خسارات مورد مطالبه از طرف‌ محکوم‌له را تعیین خواهد کرد اعم از اینکه خود متهم یا دادگاه وکیل تعیین کرده باشد، لیکن‌ حق‌الوکاله هر مرحله از دادرسی‌ نباید کمتر از مبلغ ۵۰۰۰۰۰ریال باشد و حق‌الوکاله خواسته مالی‌ هم طبق این آیین‌نامه به آن اضافه خواهد شد .