نقدی بر عملکرد سازمان ثبت در تعامل با دلالان املاک

مجتبی تقی زاده

سازمان ثبت نمونه اسنادی راجع به انتقال مال غیر منقول تهیه ودر اختیار بنگاههای معاملات ملکی قرار داده است. در سر برگ نمونه قرارداد نام سازمان ثبت و اداره کل امور اسناد و سردفتران نیز دیده می شود.!!
سازمان ثبت با  این اقدام مهر تاییدی برعملکرد غیر قانونی دلالان معاملات ملکی زده  است که برخلاف قوانین ثبتی مبادرت به معامله و انتقال مال غیر منقول می نمایند و این موضوع  با وظایف و رسالت آن سازمان هماهنگ نیست.
در قانون راجع به دلالان و آیین نامه دلالان معاملات ملکی و سایر قوانین هیچ اختیار ی برای دلالان در تنظیم سند راجع به معامله پیش بینی نشده است با توجه به قانون ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر ملاک ثبت شده باشد و کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است .اجباری است (ماده ۴۶ ق ثبت) و  سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.(ماده ۴۸ ق ثبت )
با توجه به این که مشاورین املاک مأمور رسمی نیستند حق تنظیم اسناد انتقال غیر منقول را ندارند عملکرد بنگاه های املاک امروزه موجبات معضلاتی برای زندگی عمومی مردم ومحاکم گردیده ؛به گونه ای که پروند ه های بی شماری درداد گاهها درحال رسیدگی است که ناشی از معاملات قولنا مه ای بوده که فروشنده ملکی را به طریق قولنامه به چند نفرفروخته است ویا این که بدون داشتن مالکیت یا اذن ملک را به دیگری انتقال یا اجاره داده  اند که سرمنشاء این وضعیت به بی اخلاقی ها وعدم اجرای صحیح قوانین ثبتی است
با توجه به ماده ۸ قانون راجع به دلالان هر دلالی که معلوم شود عمل او بر خلاف مقررات مربوط به دلالی است مورد تعقیب قرار می گیرد و از شغل دلالی ممنوع می شود و این امر مانع از تعقیب جزایی یا حقوقی نیست.
برابر دستور العمل راجع به فعالیت مشاورین املاک و خودرومصوب سال۸۴ و طبق ماده۲۱ آن:  مشاور مکلف است در زمان تنظیم قرارداد در صورتی که موضوع از جمله مواردی است که باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد طرفین را جهت تنظیم و ثبت آن به یکی از دفاتر اسناد رسمی هدایت نماید. در سایر قراردادهای تنظیمی نیز مشاور به‌منظور تثبیت حقوق طرفین و جلوگیری از اختلاف و طرح دعاوی در محاکم، طرفین را به ثبت رسمی قرارداد توصیه و تشویق نماید.  بنابر این دستورا لعمل فوق نیز اجازه تنظیم  اسناد انتقال غیر منقول را برای مشاورین و دلالان مقرر ننموده است.  ولی مشاهده می شود که سازمان ثبت اسناد و املاک اقدام به تهیه نمونه قرارداد انتقال مال  غیر منقول نموده است این اقدام  بر خلاف قوانین بوده و شایسته نیست سازمان ثبت که خود متکفل اسناد رسمی است موجبات ترویج اسناد عادی را فراهم آورد.
اگر پس از معامله با سند عادی تنظیمی توسط مشاوران املاک (دلالان ) خریدار با ممنوع المعامله بودن فروشنده ، بازداشت بودن ملک ، معامله معارض و سایر مشکلات مواجه شود آیا سازمان محترم ثبت که به طور تلویحی معامله عادی را ترویج نموده است پاسخگوست علاوه بر این تهیه و چاپ نمونه اسنادی که با برخی مفاد مبهم و نزاع بر انگیز متعاملین  بی اطلاع را به اختلاف می کشاند و از سوی دیگر آنها را به نظارت سازمان ثبت دلخوش نموده است  با سیاست بهداشت حقوقی و احترام به سند رسمی هماهنگ نمی باشد .
ممکن است در توجیه این اقدام گفته شود با توجه به عرف ناصحیح رایج که افراد قبل از مراجعه به دفتر اسناد رسمی ابتدا با اسناد عادی فی مابن خود یا اسناد تنظیمی توسط بنگاههای معاملات اقدام به معامله می نمایند و با ارایه این نمونه قرارداد و تنظیم آنها نزد مشاورین املاک می توان از دعاوی و نزاعها کاست ولی در پاسخ باید گفت این اقدام تأثیری در حل این معضل ندارد و خود مشکل زاست.
برای حل مشکلات مردم باید موانعی که در مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و انتقال سریع املاک وجود دارد برداشته شود و قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی مصوب ۸۵    را اجرا نمود و علاوه بر این اگر تنظیم قرارداد عادی ضرورت دارد  قراردادهای عادی را باید به نحوی تنظیم نمود که مفاد آن صرفا مبین تعهدات فی مابین در انتقال مال غیر منقول باشد و  در متن قراردادها تصریح شودکه  تا این معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت نشود و خلاصه آن ثبت دفتر املاک اداره ثبت نگردد معامله قطعیت ندارد که  با این اقدام حقوق اشخاص ثالث تأمین می شود و خریدار نیز به این نکته ملتفت می شود که تا هنگام  ثبت رسمی ملک نباید خود را مالک ملک بداند .
همچنین لازم است برخی مفاد این نمونه قراردادها مورد بازنگری قرار گیرد در یکی فرازهای این نمونه قرارداد آمده است.
فروشنده مکلف است در یکی از دفاتر اسناد رسمی حاضر و ملک را به خریدار یا هر کسی که خریدار معرفی می کند منتقل کند !؟(ماده ۴ نمونه قرارداد) معلوم نیست هنگام انتقال رسمی مورد معامله و تنظیم سند  رابطه فروشنده با شخصی که خریدار معرفی نموده چیست ؟ بین خریدار با کسی که وی را به عنوان انتقال گیرنده معرفی نموده است چه رابطه ای حاکم خواهد بود؟ آیا خریدار اولیه ملک را به دومی فروخته و حالا او را به فروشنده معرفی می کند ؟  یا این که خریدار اولیه وکیل وی بوده است ؟ این امر سردفتر را با اشکال در شناسایی متعاملین و احراز قصد مواجه می کند و اسناد صوری را افزایش می دهد .
در ماده ۵ فراز ۳ و در ماده ۶ فراز ۷ نمونه قرارداد وجه التزام یا امکان توافق بر خسارت مقرر گردیده ولی ضابطه مند نبودن و یا عدم تناسب و گزاف بودن  مبالغ تعیینی ، خود می تواند منشأ نزاع های دیگر باشد .
در ماده ۸ چنین آمده : “مشاور املاک ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص دفتر املاک …  ”  که  دفتر املاک اداره ثبت را تداعی می کند در حال که مراد ، مهر مشاور یا دلال معامله است نه دفتر املاک .
در ماده ۳ امکان انتقال به اصطلاح وکالتی در دفتر اسناد رسمی پیش بینی شده است  :
“بقیه ثمن معامله که مبلغ ….. ریال تعیین گردید  توافق گردید به شرح ذیل پرداخت گردد :
مبلغ …………. الباقی ثمن معامله که مبلغ ………. می باشد به هنگام تنظیم سند رسمی و
انتقال قطعی / وکالتی در دفترخانه شماره  ….”
عجیب است که این نمونه قرارداد اصطلاح ” انتقال وکالتی”!! را  به کار برده است که در ادبیات حقوقی مفهوم ندارد.
به علاوه  ترویج تنظیم وکالت به جای سند انتقال صحیح نیست و عواقب و مشکلات آن بسیار است.
در ماده ۷  آمده است: حق الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان……. به طور جداگانه به عهده طرفین است که همزمان با امضاء این قرارداد مبلغ………. ریال پرداخت شده و رسید دریافت نمایند. فسخ یا اقاله قرارداد تأثیری در میزان حق الزحمه نخواهد داشت .
با توجه به این که دلال پس از انجام کار (در مانحن فیه پس از انتقال رسمی )مستحق اجرت می شود و با عنایت به این که دیوان عالی کشور نیز در آرایی( از جمله  شعبه ۲۲ دیوان در سال ۶۹  و شعبه ۸ دیوان در سال ۲۶  ) به این موضوع تصریح نموده است.
(حکم شماره ۴۸۸-۳/۲/۲۶شعبه  ۸) :
بموجب ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد اگر سند معامله مال غیرمنقول به ثبت نرسد معامله واقعه و سند آن در دادگاهها پذیرفته نخواهد شد و بدیهی است که مقصود از(اتمام )مذکور در ماده ۳۴۸ قانون تجارت که جزء اخیرعلت نامه و سبب استحقاق دلال می باشد اتمامی است که ضمانت اجراء معامله واقعه را تامین نموده باشد بنابراین درصورتی که سند رسمی تنظیم نشود دلال مستحق حق دلالی نیست و مقاوله نامه هم دلیل تمام شدن معامله نخواهد بود.
شبیه این استدلال وحکم را شعبه ۲۲ دیوان در دادنامه ۵۹۷/۲۲مورخ  ۱۵/۸/۶۹ داشته است .
بنابر این دلال با توجه به ماده ماده ۲۲ و۴۷و۴۸ قانون ثبت پس از انتقال رسمی مستحق اجرت خواهد بود لذا تا قبل از ثبت سند رسمی فقط بخشی از اجرت دلال در مرحله قبل از تنظیم سند رسمی قابل پرداخت است.
در ماده ۷ نمونه قرارداد آمده :” حق الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان ……. به طور جداگانه به عهده طرفین است …..”
در مورد میزان اجرت دلالان  معاملات ا ملاک مقررات خاص وجود دارد و آیین نامه دلالان تعرفه آن را تعیین نموده است لذا تعیین تعرفه توسط کمیسیون نظارت موجه به نظر نمی رسد و تعیین تعرفه بر خلاف ضوابط آیین نامه دلالی وجاهت قانونی ندارد. برابر‌ماده۵۱ –قانون نظام صنفی مصوب اسفند ۱۳۸۲ ” کمیسیون نظارت مکلف است انواع  کالاها و خدمات واحدهای صنفی ‌را که تعیین نرخ برای آنها از نظر کمیسیون ضرورت دارد، مشخص و نرخ آنها را برای مدت ‌معین تعیین کند و به مجمع امور صنفی ذی‌ربط اعلام دارد. نرخ کالاها و خدماتی که از‌ طرف مجلس شورای اسلامی، دولت یا شورای اقتصاد تعیین می‌شود، برای کمیسیون‌لازم‌الرعایه است ” که در مانحن فیه دولت با آیین نامه قانون دلالی تعرفه را تعیین کرده است.
همچنین در متن قرارداد آمده است که خلاصه آن باید در دفتر دلال ثبت و صفحه و شماره آن نیزدر متن قرارداد  قید شود و نیز باید کلیه فراز های قرارداد تکمیل شود که غالبا دلالان یا مشاورین از تکمیل آن خودداری مینمایند.
شایسته است علاوه بر رفع اشکالات نمونه قرارداد و حذف نام سازمان ثبت و اداره کل امور اسناد و سردفتران از سر برگ نمونه قرارداد ( زیرا در وضع کنونی بسیاری افراد بی اطلاع قرارداد را رسمی می پندارند! ) ، سازمان ثبت اسناد به متعاملین و خصوصا  خریدار اخطار دهد مسئولیت و عواقب عدم انتقال رسمی به عهده متعاملین است و سازمان ثبت و سایر ادارات و محاکم قراردادهای عادی انتقال املاک  را  نمی پذیرند .

پاروقی‌ها:

طبق ماده۳۴ این دستورالعمل در ۳۴ ماده و ۴ تبصره در تاریخ ۱۵/۴/۱۳۸۴ به تایید و تصویب وزیر محترم بازرگانی و معاون قوه قضاییه و رییس محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور رسید و پس از تنفیذ ریاست محترم قوه قضاییه حضرت آیت‌الله هاشمی شاهرودی (دامت برکاته) قابلیت اجرا در سطح کشور را خواهد داشت
. متاسفانه پس از یکسال از مهلت مقرر هنوز آیین نامه آن تصویب نشده هر چند مفاد این قانون هم تأثیر چندانی در تسهیل تنظیم اسناد نداشت و در برخی موارد مانع جدید افزود
. این عمل اجرای  قانون مالیاتهای مستقیم که در هر انتقال فروشنده را  مکلف نموده ۵ درصد قیمت منطقه ای ملک را به عنوان مالیات به دولت بپردازد را با مشکل مواجه می کند
احمدمتین ،مجموعه رویه قضائی (قسمت حقوقی ) ،از ۱۳۱۱ تا ۱۳۳۰،: اسفند۱۳۳۰به نقل از علی مکرم،نرم افزار
یداله بازگیر، موازین حقوق تجارت درآراء دیوان عالی کشور،انتشارات گنج دانش ، چاپ اول ، ۱۳۷۸ ،
حتی بنابر رأی ۶۶۳ مورخ ۱۷/۳/۲۸ شعبه ۶ دیوان عالی کشور دادگاه نمی تواند بر خلاف قانون دلالان و آیین نامه مربوط به آن میزان حق الزحمه دلال را معین نماید.

منبع : http://lawstudy.ir/