بررسی قانون افراز و املاک مشاع (مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ )

محقق و کارشناس :
ناهید نورشرق
کارشناس امور اسناد و املاک استان اصفهان

معنا و مفهوم لغوی افراز:
افراز دعوی شریک ملک مشاع بر شریک به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم دعوی افراز  به قرینه تقابل بین ((خواسته مالی)) و غیر آن در ماده ۶۸۴ آئین دادرسی مدنی و شق سوم ماده ۷۱ آئین نامه قانون وکالت دعوی مالی است در دعوی افراز علی ای حال مالکیت متقاضیان افراز احراز می شود .

قانون افراز و املاک مشاعی
ماده (۱):
افــراز امــلاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد ، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حـوزه آن واقع است . واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید.
تبصره :
نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده ، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده (۲)
تصمیم واحــد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابـــلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد . دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کــرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود ، حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است .
ماده (۳)
هزینه تفکیک مقرر در ماده‌۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد.
ماده (۴)
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.
ماده (۵)
ترتیب رسیدگی واحد ثبتی و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاک غیرقابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و به طور کلی مقررات اجرایی این قانون طبق آیین نامه ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگستری می رسد.
ماده (۶)
پرونده های افراز که در تاریخ اجرای این قانون در دادگاه ها مطرح می باشد کماکان مورد رسیدگی و صدور حکم قرار می گیرد ولی اگر خواهان افراز بخواهد دعوی خود را در واحد ثبتی مطرح کند باید دعوی سابق را از دادگاه استرداد نماید.

رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور شماره ۳۵۳۰ردیف ۵۹/۲۹-۷/۲/۱۳۶۰ :
نظر به اینکه مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین وراث، محجور یا غایب باشد به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل آید و با توجه به ماده ۳۲۶ همین قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز ساری خواهد بود و نظر به اینکه ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته شده علی الاصول ناسخ ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی که قانون خاص است نمی باشد نظر شعبه پنجم دیوان عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و غایب مفقود الاثر را از  صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح ومطابق با موازین قانونی است .
این رای بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

پرسش و پاسخ پیرامون موضوع افراز
سؤال  اول

در مواردی که پلاکی دارای مالکین متعددی باشد ( بیش از ۱۰۰ نفر) و خواهان نتواند اسامی و آدرس آنها را تهیه کند به چه شکلی عمل شود ؟

پاسخ :متقاضی یا متقاضیان بایستی  تقاضای خــود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات کامل و آدرس سایرمالکین مشاعی ملک به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند .در غیر اینصورت به نظر می رسد می بایست متقاضی از طریق ماده ۲۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی ، دادخواست تامین دلیل به مرجع قضایی ارائه نماید .

سؤال دوم
منظور از تطبیق در خواست با مقررات (ماده ۵) چیست ؟ آیا همان عملیات مقدماتی است یا خیر ؟
پاسخ :به نظر می رسد ، عملیات مقدماتی و تشریفات عملیات افراز است که با صحت تا مرحله پایان عملیات مقدماتی که همان تحدید حدود است طی شده باشد و از حیث طول و ابعاد و مساحت با مجاورین تطبیق گردیده باشد و نیز حقوق ارتفاقی ملک نسبت به مجاورین و بالعکس تعیین گردیده باشد.

سؤال سوم
در صورتی که بخواهیم قطعه ای را در پلاک برای کسی اختصاص دهیم نحوه عمل مشخص نیست آیا بر اساس مالکیت باشد یا بر اساس ارزش معاملاتی یا ارزش واقعی ؟

پاسخ : بر اساس مالکیت افراد و مرغوبیت ملک صورت می گیرد .

سؤال چهارم
چه کسی می تواند در خواست افراز بدهد ؟
پاسخ :هر شریک الملکی یا قائم مقام قانونی آنها و صغیری هم که حکم رشد داشته باشد می تواند در خواست نماید . در غیر اینصورت طبق رای وحدت رویه هیات عمومی دیوانعالی کشور به شماره ۳۵۳۰-۷/۲/۱۳۶۰ ردیف ۲۹/۵۹ هیئت عمومی ، تقسیم و افراز املاک محجورین و غایب مفقودالاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است و همچنین طبق نظریه شماره ۱۳۵/۷-۸/۲/۶۶ درخواست تقسیم و افراز به طرفیت تمام مالکین مشاع اقامه می شود و اگر مال در تصرف شخصی باشد هر یک از مالکین به نسبت سهم خود حق مطالبه دارند .
سؤال پنجم
متقاضی بایستی تقاضابه اداره ثبت بدهد یا الزاما”برگ دادخواست ؟
پاسخ :ماده یک آئین نامه قانون افراز و املاک مشاعی صراحتا” به این موضوع اشاره می نماید که ، الزاما” نیازی به ارائه برگ دادخواست نمی باشد . مسئول واحد ثبتی با وصول در خواست افراز ازطرف یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع می نماید .
سؤال ششم
آیا افراز در اداره ثبت باید با توجه به تصرفات باشد یا خیر ؟
پاسخ :طبق نظریه مشورتی شماره ۴۲۲۵/۷-۲۵/۹/۱۳۶۰ صرف فقدان تصرف متقاضی افراز یا سایر شرکاء در ملک مشاع مانع افراز و اتخاذ تصمیم مسئول واحد ثبتی نبوده و مندرجات ماده ۳ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع هم دلالتی بر ممنوعیت افراز در این مورد ندارد و به هر حال در این مورد مسئول واحد ثبتی مکلف به اتخاذ تصمیم بر طبق ماده ۵ آیین نامه مذکور می باشد.

پس به نظر می رسد عدم تصرفات مانع افراز نباشد مشروط به اینکه تناسب وجود داشته باشد افراز بر اساس نحوه تصرفات ملک توسط خواهان و خوانده انجام می گیرد .
طبق نظریه مشورتی مورخ۱۰/۱۱/۱۳۴۴ متقاضی افراز باید دلایلی که حاکی از سهم مالکانه او در ملک مورد درخواست افراز باشد ضمیمه درخواست نماید دلایل مزبور در مورد املاک ثبت شده رو نوشت سند مالکیت سهم مشاع از ملک یا سند رسمی خریداری ملک خواهد بود .

سؤال هفتم
اگر متقاضی متصرف نبود تکلیف چه می شود؟
پاسخ :نظریه مشورتی شماره ۴۲۲۵/۷ مورخ ۲۵/۹/۱۳۶۰ صرف فقدان تصرف متقاضی افراز یا سایر شرکاء در ملک مشاع مانع افراز و اتخاذ تصمیم مسئول واحد ثبتی نبوده و مندرجات ماده ۳ آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع هم دلالتی بر ممنوعیت افراز در این مورد ندارد و به هر حال در این مورد مسئول واحد ثبتی مکلف به اتخاذ تصمیم بر طبق ماده ۵ آیین نامه مذکور می باشد .

سؤال هشتم
دعوت از خواندگان به چه صورتی است ؟
پاسخ :ماده ۶ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع :تصمیم واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازی ( در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه شرکاء ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نماید .اما طبق نظریه مشورتی شماره ۲۴۵۴/۷-۷/۶/۱۳۶۱ حضور تمام شرکاء در موقع افراز ضرورت ندارد.
سؤال نهم
صورت جلسه بایستی  در محل نوشته شود یا در اداره ؟ اگر در اداره است چگونه به امضای حاضرین برسد؟
پاسخ :طبق نظریه مشورتی شماره  ۲۴۵۴/۷ مورخ۷/۶/۱۳۶۱  اصولا” حضور شرکاء ملک در محل الزامی نیست و چنانچه تا پایان کار در محل حاضر بودند نقشه رسمی و صورت مجلس مربوط باید به امضای آنها برسد .

سؤال دهم
آیا  هر نقشه افرازی بایستی به مراجع مختلف ارسال شود ؟
پاسخ :طبق ماده ۱۵۴ قانون ثبت  اقدام در جهت اجرای ناده ۱۰۱ قانون شهرداری ها و ماده ۶ شورای عالی معماری و شهرسازی ، همانگونه که در تفکیک اقدام می شود در خصوص افراز نیز عمل گردد.

سؤال یازدهم
در مواردی که مورد افراز کمتر از حد نصاب است آیا بایستی نقشه ترسیم شود یا خیر ؟
پاسخ :در این خصوص تصمیم گیرنده شهرداری  می باشد.

سؤال دوازدهم
آیا رئیس واحد ثبتی می تواند بدون ترسیم نقشه در صورتی که ملک قابل افراز نیست رای صادر نماید؟
پاسخ :بله چنانچه رئیس واحد ثبتی بدوا” با توجه به وضعیت ملک ومالکیت مالکین تشخیص دهد که ملک مورد نظر غیر قابل افراز می باشد نیاز به نقشه ترسیمی نمی باشد و رای رد صادر می نماید .

سؤال سیزدهم
در قانون ثبت جایی ذکر نشده که عملیات ثبتی خاتمه یافته است ،منظور از ختم عملیات ثبتی چیست ؟
پاسخ :منظور ماده ۱۰۳ آیین نامه قانون ثبت و اتمام عملیات ثبتی طبق ماده ۲۱ قانون ثبت می باشد.

نظریه های مشورتی اداره حقوقی دادگستری در رابطه با افراز
نظریه  مشورتی  آیین دادرسی مدنی مورخ ۱۰/۱۱/۱۳۴۴
متقاضی افراز باید دلائلی حاکی از سهم مالکانه  او در ملک  مورد درخواست  افراز باشد ضمیمه دادخواست نماید دلایل مزبور در مورد املاک ثبت شده رو نوشت  سند  مالکیت سهم  مشاع  از ملک یا سند رسمی  خریداری ملک  خواهد بود  و اگر ملک مورد تقاضای افراز به ثبت  هم نرسیده  باشد رسیدگی به درخواست افراز اشکالی ندارد و استشهادنامه یا تصرفات  مالکانه  متقاضی افراز با رعایت ماده ۳۵ قانون مدنی برای رسیدگی به در خواست افراز کافی می باشد بدیهی است اگر راجع  به اصل ملک دعوی  اعتراض بر ثبت مطرح باشد رسیدگی به درخواست  افراز موکول به تعیین تکلیف دعوی اعتراض  بر ثبت است.

نظریه شماره ۶۰۲۶/۷-۲۱/۱۱/۵۸
افراز ملک مشاع  ، به حکم  دادگاه انقلاب مجوز قانونی ندارد.

نظریه شماره ۵۳۸۹/۷-۲۳/۱۰/۵۹
افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است خارج از صلاحیت ادارات ثبت اسنادو املاک می باشد.

نظریه شماره ۶۵۶۱/۷-۲۰/۳/۶۰
ملکی که نسبت  به آن سند مالکیت  صادر نشده و در حدود آن اختلاف باشد قابل افراز نیست.

نظریه شماره ۴۲۲۵/۷-۲۵/۹/۶۰
نداشتن  تصرف در ملک مشاع مورد تقاضای افراز مانع از تقسیم و افراز آن بوسیله اداره ثبت نیست .

نظریه شماره ۶۵۶۱/۷-۲۰/۳ا۶۰
اگر سند  مالکیت صادر نشده  و دارای اختلاف حدود با مجاورین باشد قابل افراز نیست  زیرا باید قبلا” حدود و مشخصات  صحیح  آن با مجاورین  معلوم و مشخص و سپس افراز گردد.

نظریه شماره ۲۱۲۱/۷-۱۵/۴/۱۳۶۱
اعتراض موضوع  ماده ۲ قانون افراز و رسیدگی به آن تابع  مقررات و تشریفات کلی آئین دادرسی مدنی است که در نتیجه  محتاج به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی است لذا در صورتی که مالکیت ، محل نزاع نباشد غیر مالی  محسوب است.

نظریه شماره۲۴۵۴/۷-۷/۶/۶۱
حضورتمام شرکاءدر موقع افراز ضرورت ندارد.

نظریه شماره ۴۵۵/۷-۲۸/۱/۶۲
دستور فروش ملک  غیر قابل افراز حکم نیست  تا قابل پژوهش یا فرجام باشد.

نظریه شماره‌۱۴۲۲/۷-۴/۵/۶۲
مطابق  ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک  مشاع مصوب  سال ۱۳۵۷ و ماده ۹ آئین نامه  اجرائی ملکی که به موجب  تصمیم  قطعی دادگاه   غیر قابل  افراز  تشخیص شود  با تقاضای  هریک از  شرکاأ به دستور  دادگاه فروخته  می شود .بنابراین  در مورد فروش دادگاه حکم صادر نمی کند  بلکه  دستور فروش می دهد  و این دستور  فاقد اعتبار  قضیه محکوم  بها است  و در  مواردی که دادگاه  احراز کند  حکم علیه غیر مالک مشاعی  صادر شده است  می تواند از صدور  دستور فروش  خودداری  نماید و در صورتی که دستور  فروش قبلا”  صادر شده باشد  اجرای آن را متوقف  کند.

نظریه شماره ۱۷۴۵/۷-۱۲/۷/۶۲
در مورد افراز  و تقسیم  املاک فرقی  بین مالک ایرانی و مالک تبعه  خارجه نیست  و مقررات  آئین نامه استملاک  اتباع  خارجه لازم الرعایه  است.

نظریه شماره ۳۱۸۳/۷-۳/۷/۶۲

مرجع رسیدگی به اعتراض بر آراء و تصمیمات اداره ثبت  در مورد افراز املاک مشاع  موضوع  قانون افراز املاک مشاع  مصوب سال ۱۳۵۷ با التفات  به ماده ۶ لایحه  قانونی  تشکیل دادگاههای عمومی شعب  حقوقی دادگاههای عمومی  می باشد .

نظریه شماره ۱۳۵/۷-۸/۲/۶۶
درخواست تقسیم  و افراز به طرفیت  تمام مالکین  مشاع اقامه  می شود و اگر مال در تصرف  شخصی باشد  هریک از مالکین به نسبت  سهم خود  حق مطالبه  دارند .

نظریه شماره ۸۲۳/۷-۱۲/۳/۷۰
رای دادگاه در مورد افراز  ملک به هرتربیت  که باشد ، اداره‌ ثبت مکلف  به اجرای آن است .

نظریه شماره ۸۰۸۳/۷-۲۴/۱۲/۷۵
افراز املاک  مشاع که جریان  ثبتی آن خاتمه یافته است  در صلاحیت اداره ثبت است مگر بین مالکین محجور یا غائب  باشد یا تقاضای تقسیم ماترک  متوفی مطرح شود که در این صورت در صلاحیت دادگاه عمومی خواهد بود .

بخشنامه ثبتی صادره، پیرامون موضوع افراز

بند ۳۶۷-دعوت از نماینده و مهندس ثبت در دعاوی افراز
برای اینکه حکم افراز دادگاهها  در ادارات  و دوایر ثبت  از نظر  تطبیق حدود  و فواصل  معینه  در نقشه های  ثبتی و محدود ه اسناد مالکیت  و صورتمجلس  های تحدیدی ، اشکال  و اختلافی پیش نیاید  در مواردی  که از دادگاه نماینده  و مهندس ثبت  به منظور  تشریک مساعی در افراز دعوت شود بایستی  نماینده و مهندس  به موقع   به دادگاه  اعزام گردد.

بند ۳۷۱- تحدید املاک  مفروز که دارای مشاعات است
در موقع  تحدید حدود  املاک مفروز  که دارای مشاعات نیز می باشد پس از تحدید  حدود مفروزات که در اظهارنامه و آگهی تحدیدی  قید شده حدود مشاعات نیز تعیین و در صورتمجلس تحدیدی قید می شود .

بند ۳۷۷- افراز ملک  مشاع که قسمتی از آن مجهول  المالک  است در دادگاه
هرگاه  نسبت به  ملکی  که قسمتی از آن مشاعا” در خواست  ثبت شده  و بقیه  مجهول المالک  باشد رای قطعی دادگاه  بر افراز آن صادرشود ،چنانچه آگهی نوبتی قسمت  تقاضای ثبت شده  صادر نشده باشد  باید صدور  آگهی نوبتی  قسمت  تقاضای ثبت شده  صادر نشده  باشد  باید  صدور آگهی  نوبتی آن  و نیز پذیرفتن  در خواست  ثبت  سهام مجهول طبق حکم   مزبور صورت  گیرد  و در صورتی که  آگهی نوبتی  قبلا” به نحو اشاعه   منشر شده بقیه اقدامات ثبتی  طبق رای  صادره تعقیب  و چنانچه سهم مشاعی  مزبور  مسبوق به  صدور  سند مالکیت  باشد مساحت و حدود و مشخصات  و حقوق ارتفاقی آن طبق  حکم قطعی  دادگاه  با  اشاره  به شماره حکم  در ملاحظات  ثبت ملک قید  و نسبت به  سهم مجهول المالک  به شرح فوق  عمل می شود .

بند  ۳۷۸-اجرای حکم افراز دادگاه
واحد های ثبتی  در موقع  اجرای حکم افراز ضمن تطبیق مفاد حکم با  محدوده‌ثبتی و سند  مالکیت حدود و فواصل قطعات  را ضمن تنظیم  صورتمجلس تعیین و سپس  مبادرت  به صدور سند مالکیت می نمایند ، اخیرا” مشاهده شده است که بعضی از  واحدها قبل   تطبیق مفاد حکم   با محدوده ثبتی  مبادرت به صدور سند  مالکیت  نموده اند  و نتیجتا”  قسمتی از  مورد  سند مالکیت  مالکیت صادره خارج از محدوده ثبتی  بوده  و به مجاورین  یا اموال عمومی  تجاوز شده  است لذا خاطر نشان  می نماید در موقع   اجرای احکام  قطعی افراز  دادگاهها باید قبل از هر اقدام مفاد حکم  و یا نقشه  کارشناس  که ملاک  حکم افراز  بوده به دقت با وضع  محل و محدوده سند  مالکیت  تطبیق و پس از اطمینان به اینکه  کلیه قطعات  مورد حکم  داخل محدوده  ثبتی  و یا سند  مالکیت است مبادرت ، به صدور سند  مالکیت  و یا اقدام بعدی گردد.

بند ۳۷۹-چگونگی افراز اراضی متعلق به سازمان مسکن
نظر به اینکه در ماده‌۲ قانون  افراز و ثبت اراضی مربوط به سازمان  مسکن تصریح  به تنظیم صورت مجلس تحدید حدود شده است و تنظیم صورتمجلس مذکور حسب مقررات قانون ثبت پس از صدور آگهی تحدید  حدود از جهت اطلاع مجاورین  و صاحبان حق امکان پذیر است  .لذا انتشار آگهی تحدیدی  لازم به نظر می رسد و ادارات ثبت   پس از قبول  تقاضای ثبت  سازمان مسکن   با نتشار  آگهی تحدیدی  مبادرت و تحدید  حدود را انجام  و با رعایت  موازین قانونی  و احراز شرایط به صدور سند مالکیت  اقدام  و سپس بانتشار  آگهی نوبتی  بپردازند  و اقدام  اداره ثبت  در صدور سند  مالکیت مانع  این نیست که معترضین  نسبت به تقاضای  ثبت  یا  تحدید حدود  نتوانند در مدت مقرر اعتراض خود را  تقدیم نمایند .

منبع : اداره ثبت اسناد و املاک اصفهان