11 دی فروش ملک مشاع چگونه امکان‌پذیر است
برای آشنایی با نحوه فروش ملک مشاع در وهلهٔ نخست لازم است ملک مشاع را تعریف کنیم.
ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معنی است که هر ذره ازملک و جزء جزء آن متعلق به همهٔ شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی (خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و…) به وجود آید. به‌عنوان مثال، شخص «الف» مالک شش دانگِ یک باب مغازه است و دو دانگ آن را مشاعاً به شخص «ب» می‌فروشد؛ بدین ترتیب «الف» و «ب» هر دو مالک مغازه می‌شوند. فرض معمول دیگر، وضعیت اشاعه در ماترک (اموالی که از شخص فوت شده باقی مانده است) می‌باشد. زمانی که یک خانه به چهار نفر به ارث می‌رسد، هرکدام به نسبت سهم‌الارث در خانهٔ مذکور مالک و شریک یکدیگر می‌شوند. البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هرکدام از شرکا در املاک ثبت‌شده نیست؛ بنابراین نسبت به سهم مشاعی هرکدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر می‌شود (برای مثال یک و نیم دانگ مشاع از شش دانگ مشاع).
فروش ملک مشاع
هرچند فروش ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموماً اختلاف میان ایشان ممکن است دشوار باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز) معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد. به این‌گونه اقدامات در اصطلاح «تصرفات حقوقی» گفته می‌شود. درواقع این تصرفات، در عالم اعتبار واقع می‌شوند. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد، تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و فیزیک آن صورت می‌پذیرد. هرچند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع ازملک به‌موجب قانون ممکن می‌باشد، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه (اذن) تمام شرکا خواهد بود، چراکه با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در هر ذره، هر تصرفی در سهم خود به‌منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود؛ برای مثال اگر احمد و علی مالکین مشاعی ملکی باشند، تصرفات مادی یا عملی هرکدام در مال مشاع منوط به اذن شریک دیگر خواهد بود. حال اگر احمد سهمش را به رضا بفروشد، این فروش ازلحاظ قانونی درست است و مانعی ندارد؛ اما اگر پس از انتقال مالکیت به رضا، وی بخواهد به‌عنوان مالک جدید در ملک حاضرشده و سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان نماید و علی راضی به این عمل نباشد، می‌تواند مانع از تصرفات رضا شود و این ممانعت از طرف علی قانونی است.
به دلیل همین مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، مالکین سعی می‌کنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج نمایند. در ادامه راه‌هایِ گوناگون پایان دادن به وضعیت اشاعه بیان می‌شود.
پایان دادن به شراکت با توافق
در بحث پایان دادن به مالکیت مشاعی باید به نوع و ماهیت مال توجه ویژه‌ای داشت، چراکه در قوانین و مقررات با توجه به نوع مال، احکام و الزامات قانونی خاصی در نظر گرفته‌شده است؛ بنابراین با نگاه ویژه صرفاً به اموال غیرمنقول (اعم از زمین و ملک) باید بیان داشت در صورت توافق شرکا با یکدیگر، می‌توانند ملک مشاع را هرگونه که همه رضایت داشته باشند، بین خود تقسیم کنند. در این صورت، تقسیم‌نامه‌ای اعم از عادی یا رسمی (می‌بایست جهت تنظیم تقسیم‌نامهٔ رسمی به دفترخانهٔ اسناد رسمی مراجعه کنند) تنظیم شود. ولی باید به این نکته توجه داشت که این توافق زمانی معتبر خواهد بود که در میان شرکا شخص غایب و یا افرادی همچون کودکان و یا اشخاصی که در سلامت کامل ذهنی به سر نبرده یا توان تصرفات معقول در اموال خود را ندارند (محجورین)، وجود نداشته باشد. اگر چنین حالتی وجود داشته باشد، به جهت رعایت مصلحت این اشخاص، صرفاً دادگاه، صلاحیت اتخاذ تصمیم در رابطه با نحوه و چگونگی تقسیم را خواهد داشت.
پایان دادن به شراکت در ملک مشاع در صورت بروز اختلاف؛ افراز یا فروش ملک مشاع
اختلاف در مورد ملک مشاع
زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هریک از شرکا می‌تواند برای تقسیم ملک، که به‌اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می‌شود، اقدام کند.
اولین سؤال این است که شریک ملک باید به کدام مرجع مراجعه کند؟
پاسخ بدین سؤال به وضعیت ثبتی ملک مورد تقسیم مرتبط است. به عبارتی در فرضی که ملک موصوف دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد (یعنی ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت‌نشده باشد)، مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود و در فرضی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد؛ بنابراین در قریب به نود درصد موارد، شخص باید درخواست افراز خود را به واحد ثبتی حوزه‌ای که ملک در آن حوزه ثبت‌شده است تقدیم کند و درصورتی‌که مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت؛ اما درصورتی‌که واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون ازجمله به جهت مساحت ملک، را اعلام نماید، متقاضی ناگزیر از مراجعه به دادگستری و طرح دعوا خواهد بود که در ادامه به شرح هرکدام از صور فوق پرداخته خواهد شد.
در مورد مراجعه به دادگاه باید به این نکته توجه شود که در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیهٔ شرکا باید در دادخواست چه به‌عنوان خواهان و چه به‌عنوان خوانده قید گردد.
مراجعه به اداره ثبت و فرآیندی که در اداره ثبت طی خواهد شد
پس از مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست یا تقاضای افراز، فرآیندی اداری طی خواهد شد. بدین‌صورت که نمایندهٔ ثبت در پی درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه می‌کند. باید بدانیم که هر ملک دارای شماره پلاکِ ثبتی است که در سند مالکیت آن درج‌شده و همان پلاک ثبتی معرف پرونده‌ای است که در ارتباط با همان ملک در اداره ثبت وجود دارد. پس از بررسی مسئول واحد ثبتی و ارجاع پرونده به نقشه‌بردار ثبت، درصورتی‌که مساحت ملک طبق رویه اداره ثبت به حدنصاب برسد، در روز و تاریخ معین با دعوت از کلیهٔ شرکا و نمایندهٔ ثبت ازملک بازدید به‌عمل‌آمده و نقشه‌بردار بعد از بازدید صورت‌مجلسی از وضعیت ملک تهیه می‌کند که به امضای شرکا رسیده و بعدازآن نقشه‌بردار تصمیمش را در خصوص قابل‌تقسیم (افراز) بودن ملک اعلام خواهد کرد.
تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل‌اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
اگر ملک قابل‌تقسیم یا افراز نباشد چه باید کرد؟
درصورتی‌که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامه‌ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود و وی می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید؛ که در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود (در تهران از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی). با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‌نماید.
محمد رحیم خانی
ارسال شده در ۲۳ خرداد ، ۱۳۹۹ / ساعت : 21:41 /سلام.ما براساس حکم دادگاه وصدور اجرای احکام به پرداخت مبلغی بابت اجرت المثل زمین کشاورزی محکوم شدیم که نصف آن مربوط محکوم علیه شخص دیگری است ما با ارائه مدارک مثبته واعتراض به حکم بدوی نهایتا دادگاه براساس ماده ۳۴۰ قانون آیین دادرسی برای ارسال به دادگاه تجدید استان موافقت نمود لکن هزینه دادرسی باید پرداخت شود.شخصی که ۵۰درصد حکم مربوط به اوست وهیچگونه شراکتی با ما نداشته وزمین کشاورزی او تفکیک می باشد از اعتراض یا پرداخت هزینه دادرسی امتناع می کند.برای پیگیری موضوع وتفکیک محکومیت ایشان وبرای پرداخت هزینه دادرسی بر اساس سهم خودمون که قطعا نصف می شود پرداخت کنیم که پرونده به جریان بیافتد چکار باید کنیم وچه درخواستی وبراساس چه موادی ازقانون حقوقی باید از قاضی درخواست کنیم .اگر راهنمایی بفرمایید سپاسگزارم.