مشاوره درباره نحوه تقسیم مشاعات ملک تجاری مسکونی

[mehran_kh]

با سلام به دوستان و کارشناسان عزیز
زمینی به مساحت 480 متر که تشکیل 3 باب مغازه به مساحت کل 96 متر و یک آپارتمان 3 واحدی به مساحت ساخت 360 متر ( مساحت زمین آپارتمان 175 متر ) داده است، دارای حیاط و انباری مشاعی به مساحت 200 متر می باشد.
الان مشکلی که هست اینه که ما ( مالک آپارتمان ) میخواهیم اقدام به تخریب و ساخت کنیم، اما نمیدونیم قسمت های مشاعی چجوری تقسیم میشه بین ملک تجاری و ملک مسکونی.
یعنی سهم آپارتمان از 200 متر مشاعات چقدر و سهم مغازه ها چقدر؟
لطفا کارشناسان این فروم محبت کنن بنده رو راهنمایی بفرمایند. به خیلی جاها مراجعه کردم اما به قوانین اشراف نداشتن و نمیدونستن. میخواستم قبل از اینکه کار به ثبت و ... برسه اینجا مشکل رو مطرح کنم چون بنظرم افراد با سوادی داره این سایت.
با تشکر فراوان

[کامیاب]

مخاطب محترم به نظر بنده از نظر حقوقی مشاعات قابل تفکیک و یا قابل تقسیم نمی باشد و هیچ کس نمیتواند خلاف کار بری مورد استفاده که قبلاً توسط مالک اصلی در اداره ثبت برای آن تعریف گردیده استفاده دیگری نماید چه برسد به تخریب و ساخت و فقط در یک صورت این کار شدنی است آنهم با توافق کل مالکین و الاً سهم داشتن در مشاعات دلیل بر خودکامگی و اعمال نظر شخصی نبوده و نیست زیرا هریک از شرکاء و سهامداران در تکه تکه و یا بند بند مشاعات حق داشته و دارند و در صورت صدور سند تفکیکی برای هر واحد اصولاً به هیچ عنوان شما قادر به هیچگونه تغییری نبوده و نیستید مگر اینکه کل ملک را یک نفر از بقیه مالکین بخرد و آن شخص با توجه به مالکیت کل ،ملک را از حالت مشاع خارج نموده و میتواند هرگونه تغییراتی را اعم از ساخت و یا تخریب انجام دهده پس دوست گرامی به نظر بنده با توجه به تعریف مشاعات و وجود سهم برای هر شخص شما اشتباه متوجه شده اید که از این زمین حتماً مقدار مشخصی سهم شما بوده و شما و یا دیگر شرکا منفرداً و یا متفقاً توسط اشخاص مشخصی حق ساخت و ساز دارید پس اگر فقط یک سهم و حتی یک صدم سهم اجازه استفاده از نوع کاربری را ندهد شما و یا دیگران به هیچ عنوان حق هیچگونه تصرفی غیر از مورد کاربری ندارید مثلاً حیاط فقط به صورت حیاط بوده انبار و یا محل جولان و استفاه شخصی نبوده و حتی یک نفر به تنهائی حق استفاده از حیاط را جهت کاشت گل ندارد و یا یک نفر حق زدن آلاچیق شخصی ندارد و مواردی نظیر این موارد این نظر بنده بوده شاید دوستان نظرات دیگری داشته باشند که بتوانند به دانش بنده نیز بیفزایند

[mehran_kh]

مخاطب محترم به نظر بنده از نظر حقوقی مشاعات قابل تفکیک و یا قابل تقسیم نمی باشد و هیچ کس نمیتواند خلاف کار بری مورد استفاده که قبلاً توسط مالک اصلی در اداره ثبت برای آن تعریف گردیده استفاده دیگری نماید چه برسد به تخریب و ساخت و فقط در یک صورت این کار شدنی است آنهم با توافق کل مالکین و الاً سهم داشتن در مشاعات دلیل بر خودکامگی و اعمال نظر شخصی نبوده و نیست زیرا هریک از شرکاء و سهامداران در تکه تکه و یا بند بند مشاعات حق داشته و دارند و در صورت صدور سند تفکیکی برای هر واحد اصولاً به هیچ عنوان شما قادر به هیچگونه تغییری نبوده و نیستید مگر اینکه کل ملک را یک نفر از بقیه مالکین بخرد و آن شخص با توجه به مالکیت کل ،ملک را از حالت مشاع خارج نموده و میتواند هرگونه تغییراتی را اعم از ساخت و یا تخریب انجام دهده پس دوست گرامی به نظر بنده با توجه به تعریف مشاعات و وجود سهم برای هر شخص شما اشتباه متوجه شده اید که از این زمین حتماً مقدار مشخصی سهم شما بوده و شما و یا دیگر شرکا منفرداً و یا متفقاً توسط اشخاص مشخصی حق ساخت و ساز دارید پس اگر فقط یک سهم و حتی یک صدم سهم اجازه استفاده از نوع کاربری را ندهد شما و یا دیگران به هیچ عنوان حق هیچگونه تصرفی غیر از مورد کاربری ندارید مثلاً حیاط فقط به صورت حیاط بوده انبار و یا محل جولان و استفاه شخصی نبوده و حتی یک نفر به تنهائی حق استفاده از حیاط را جهت کاشت گل ندارد و یا یک نفر حق زدن آلاچیق شخصی ندارد و مواردی نظیر این موارد این نظر بنده بوده شاید دوستان نظرات دیگری داشته باشند که بتوانند به دانش بنده نیز بیفزایند

با سلام مجدد
تشکر از اینکه وقت گذاشتید و جواب دادین.
بله من از قانون مشاعات و ... خبر دارم ( مطالعه کردم ) ما ( آپارتمان که یک مالک دارد ) با مغازه دارها به توافق رسیدیم که مشاعات رو بر طبق قانون تقسیم کنیم. تا اینجا رو توافق کردیم. اما نمیدونیم که چجوری و بر چه مبنایی تقسیم صورت میگیره. میخواستیم قبل از اینکه همگی بریم ثبت و کار به کارشناس و مراحل قانونی برسه اینجا مطرح و از تجربه دوستان استفاده کنیم.
حق استفاده از مشاعات در همون سال تفکیک سند، طی نامه ای امضا شده توسط دو طرف، به آپارتمان داده شده و طی همون نامه مغازه ها از مشاعات حق استفاده ندارن. اما تملک دارن و حالا میخواهیم سهم هر طرف رو با توجه به توافق صورت گرفته مشخص کنیم.
سوال من اینه که: سهم هر کدوم از دو طرف از این 200 متر مشاعات چقدر است؟

[کامیاب]

مخاطب محترم مجدداً خدمت شما عرض میکنم به نظر بنده در صورت صدور سند مجزا برای هر واحد دیگر امکان ساخت و ساز و تقسیم بنا وجود ندارد مگر با شرایط قبل و مشاعات قابل تقسیم نبوده و نیست چون متعلق به عموم مالکین بوده ولی اگر به نظر شما کار توسط ثبت انجام میشود بروید و انجام بدهید چون در اداره ثبت اسناد و املاک ملاک پول است به وسیله پول میتوان هرکاری کرد و سهم هرکس هم در صورت توافق فی مابین بر اساس توافق است و به نظر بنده معیار مشخصی ندارد در صورت قبول اداره ثبت اصولاً بر اساس در صد متراژ بنا مورد مشاعی تقسیم میشود در هر حال به نظر من امکان این تقسیم فقط بارعایت موارد مطروحه در قبل امکان پذیر است این نظر بنده بوده شاید دوستان نظر بهتری داشته باشند

[حکمت]

باسلام درتکمیل پاسخ کامل جناب آقای تیموری
قانون تملک آپارتمانها تکلیف رامشخص نموده است
ماده 3 - حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفكیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها
قسمتهاي مشترك‌

ماده ۳ ـ قسمتهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به‌طور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركاء مي‌باشدقسمتهاي مشترك محسوب مي‌گردد و نمي‌توان حق انحصاري برآنها قايل شد.

تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر وهمچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است‌.

قسمتهاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاي ملك است‌، هرچند كه در قسمتهاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمتهاعبور نمايد.

ماده ۴ ـ قسمتهاي مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك ‌آپارتمانها عبارت است از:

الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا بوسيله پايه روي‌آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مركز حرارت و تهويه‌، رختشويخانه‌، تابلوهاي برِ، كنتورها،تلفن مركزي‌، انبار عمومي ساختمان‌، اتاق سرايدار در هر قسمت بناكه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌هاي فاضلاب‌،لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب‌، آب‌، برِق ، تلفن ‌، حرارت مركزي‌، تهويه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري‌) گذرگاههاي‌زباله و محل جمع‌آوري آن و غيره‌.

پ ـ اسكلت ساختمان‌.

تبصره ـ جدارهاي فاصل‌بين قسمتهاي‌اختصاصي‌،مشترك بين‌آن قسمتها است‌. مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ كه خارج ازقسمتهاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.

ث ـ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمين‌كننده‌ روشنايي‌، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنهابه استثناي تلفن‌هاي اختصاصي‌، شيرهاي آتش‌نشاني‌، آسانسور ومحل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني‌.

ج ـ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركاء و يا حفظ ‌بنا در آن احداث گرديده است‌.

ح ـ نماي خارجي ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي‌دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.
ضمنابه نظربنده دربعضی ازادارات 3پ بیش ازقانون کاربرد دارد
پ-پول
پ-پارتی
پ-پرروئی

[mehran_kh]

با سپاس از عزیزان که وقت گذاشتن و جواب دادن. به اداره ثبت که مراجعه کردم اینکار خیلی عادی بود، چون ملک تجاری مسکونی است و ما با مالک قسمت تجاری توافق کردیم که هر طرف سهم خود را جدا کند، نکته ای که هر دو طرف بی اطلاع بودیم این بود که بر چه اساسی این تقسیم صورت میگیره، که فعلا درخواست دادیم و منتظریم کارشناس ثبت بیاید و اعلام نظر کند که زمان می برد.

پ.ن: مشاوری هم که اونجا بود با دیدن سندها و صورت تفکیکی ( مربوط به 30 سال پیش ) گفت کسی که این کار رو کرده کج سلیقگی کرده و میخواسته در اون زمان هزینه نکنه. این ملک باید افراز میشده نه تفکیک.

[حکمت]

سلام
بگذاریدملک کارشناسی شود قطعآ نظرکارشناس ثبت که ازتجربیات بیشتری برسایراشخاص دارنددادگاه را درتصمیم قانونی وشماراازبلا تکیفی نجات خواهدداد
اما افرازدرمعنی یعنی تقسیم مال غیرمنقول باتوجه به عدم رضایت دیگرشرکاءبرای ادامه شراکت میباشد
اما تفکیک درعرف اداره ثبت به معنی تقسیم مال ثبت شده غیرمنقول به قطعات کوچکتر وارائه سند مجزاء باابطال سند قبلی است
تانظرسایردوستان واستفاده ازتجربیات چه باشد؟