الزام به اخذ پایان کار چیست ؟

20 اردیبهشت الزام به اخذ پایان کار چیست ؟

قولنامه حاوی یک تعهد و قول است وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام دادن معامله رادارند ولی هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند قراردادی می‌بندند که در آن دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.

از بحث در درباره نظر علمای علم حقوق درباره قولنامه یا بیع نامه بگذریم اولین اثر حقوقی قولنامه چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است آنچه مهم است این است که سند مثبت وقوع معامله و مالکیت باشد و حال‌آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد یعنی تا فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است نه خریدار می‌تواند ادعای معامله را بنماید نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند در روند عادی طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند این مهم‌ترین اثر حقوقی قولنامه است

حال اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز بزند تکلیف چیست؟

در این فرض مهم‌ترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است آشکار می‌شود که متعهد له می‌تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع احوال و مفاد آن و امارات و قراین حکم خود را صادر می‌کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود همچنان به قوت خود باقی است حتی مرگ متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می‌شود (مواد ۸۶۸ و ۸۶۹ قانون مدنی) و در صور امتناع ایشان الزام آن‌ها را به تنظیم سند بخواهد پس این قرارداد را قولنامه بنامیم یا بیع نامه اگر دارای شرایط صحت معامله باشد و طرفین نیز شرایط لازمه را داشته باشند مقدمه انتقال است و محاکم نیز معمولاً این‌گونه نظر می‌دهند.

اصطلاحاتی که در ستون خواسته در مورد الزام به تنظیم سند بکار می‌رود :

• الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال و تنظیم سند…یک باب منزل… که عرصه آن موقوفه است.
• الزام به انتقال رسمی مالکیت.
• الزام به حضور دریکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم و امضاء سند انتقال رسمی پلاک….
• الزام خوانده به تنظیم سند رسمی…دانگ مشاع.
• الزام به انجام تعهد مبنی بر تنظیم سند انتقال.
• الزام خوانده به حضور در دفاتر اسناد رسمی و امضاء سند انتقال.
• الزام به تهیه مقدمات و تنظیم سند رسمی (افراز) و اقدامات اولیه در جهت نقل‌وانتقال
• الزام به تحویل مورد معامله.
• مطالبه وجه التزام
• به همراه متعلقات. تلفن … انباری پارکینگ قدر السهم از عرصه و بنا و مشاعات و مشترکات و منصوبات
• الزام به تنظیم سند رسمی و انتقال شش‌دانگ پلاک…به‌اضافه یک خط تلفن به شماره…

مواد قانونی و اصول مورد استناد :

• اصل لزوم معاملات و اصل صحت معاملات
•  مواد ۱۰ و ۱۹۰ و ۱۹۱ و ۲۱۹ و ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی
•  آیه شریفه اوفوا بالعقود (آیه مبارکه ۱ سوره مائده)

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند :

احراز مالکیت خوانده:

• از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت‌شده باشد دادگاه آن‌ را اصلاح می‌کند و حکم به انتقال می‌دهد)

 احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع:

• در مورد تلفن استعلام از طریق اداره مخابرات .

احراز تأدیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم:

• در مورد چک استعلام از طریق بانک

احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود:

• ملاحظه اصل مبایعه‌نامه. توجه به دفاعیات خوانده. توجه به اهلیت طرفین. توجه به نحوه تحریر سند عادی. توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین
•  احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار در صورت فوت آن‌ها ورثه باملاحظه انحصار وراثت
•  تحقیق راجع مورد معامله اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی …و با حفظ حقوق مرتهن و یا بازداشت کننده مقدم حکم به الزام به انتقال داده شود .

توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده آر بودن آن از سوی طرفین:

• هزینه‌های لازمه به‌طورمعمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است .

انجام هرگونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد:

• مثلاً در مورد تملک مالکانه معاینه محل برای احراز تصرفات .
•   ارشاد و توجهات خواهان و تذکرات مربوط به او .
• اشاره به تحویل مورد معامله یا در صورت عدم تحویل درخواست تحویل مورد معامله یا خلع ید پس از اخذ سند مالکیت دعوی خلع ید را وقتی می‌توان طرح کرد که مالکیت خواهان استقراریافته باشد و وقتی دادخواست الزام به تنظیم سند داده می‌شود تا مادامی‌که حکم به نفع خواهان صادر نشده و اجرا نشده و سند بنام و مالکیتش استوار نشده نمی‌توان این دعوی را طرح کرد و قابلیت استماع تا آن زمان ندارد .
• اشاره به نحوه تأدیه ثمن و قسمتی که تأدیه شده است و نحوه پرداخت و ارائه دلایل لازمه .
• اشاره به ممنوع المعامله بودن یا نبودن فروشنده .

طرح دعوی علیه وراث در صورت فوت فروشنده و توجه به اهلیت خوانده و معامله و طرح دعوی علیه نمایندگان قانونی و در هنگام سازش توجه به محدودیت‌های قیم در صلح دعاوی مولی‌علیه:

• توجه به اینکه همسر متوفی از عرصه ارث نمی‌برد و مالکیتی بر عرصه ندارد پس اگر الزام به تنظیم سند در مورد عرصه است دعوی توجهی به او نمی‌کند اگر در بین وراث صغیر است دعوی به طرفیت قیم باید طرح شود هرچند اسم او به‌عنوان خوانده ذکر می‌شود و اگر به سن بلوغ رسیده باشد به دستور ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی که هیچ‌کس را نمی‌توان بعد از رسیدن به بلوغ به‌عنوان جنون یا عدم رشد محجور نمود مگر ثابت شود و دلیل حجر او ارائه شود والا دعوا باید علیه خود او طرح نمود نه قیم یا ولی او

تقاضای معاینه محل و تحقیق محلی و ملاحظه پرونده ثبتی از دادگاه :

• درخواست دستور موقت بر منع نقل‌وانتقال و یا قرار تأمین خواسته: والا در صورت انتقال از سوی خوانده خواهان را درگیر دعاوی می‌کند که نیاز به‌صرف وقت و هزینه است چون کلاهبرداری و انتقال مال غیر و ابطال سند یا قرارداداست و همچنین درصورتی‌که فروشنده به دیگران بدهکار باشد از توقیف و موضوع عملیات اجرای واقع‌شدن جلوگیری می‌کند (به بند ۱ دفاعیات خوانده به مسائل مطروحه دقت شود)

در طرح دعوی الزام به تنظیم سند انتقال عرصه و اعیان خواسته شود و توجه به تبعات مبیع بشود و انتقال همه آن‌ها خواسته شود از جمله پارکینگ و انباری و تلفن و…خواسته شود والا مجدداً باید دادخواست داده شود.

توجه به الباقی ثمن و هزینه‌های انتقال سند و توضیح برای دادگاه برای محاسبه مابقی ثمن معامله ( احیاناً تقاضای کسر و تهاتر خسارات و وجه التزام)  استناد به اسقاط شروط فسخ قرارداد عادی و قطعیت قرارداد بیع نامه بودن آن عدم قید به تنظیم سند رسمی در سند عادی موجب نمی‌شود فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کند چراکه تنظیم سند بعد از نقل‌وانتقال صحیح شرعی از تبعات و ملحقات عرفی و فروش ملک است که هرگاه فروشنده مبادرت نورزد وظیفه دادگاه است که وی را ملزم به انجام آن نماید

با ایجاد ایجاب و قبول عقد محقق می‌شود و لو به‌صورت سند ثبت نشود و مبیع باقیمت کارشناسی در زمان عقد محاسبه و مورد معامله قرار می‌گیرد .

تحویل یا عدم تحویل مبیع شرط صحت عقد نیست ماده ۳۶۴ قانون مدنی و طرفین مکلف به انجام تعهد در خصوص تحویل و تأدیه ثمن در موعد آن هستند و می‌توان طبق ماده ۳۴۱ قانون مدنی برای تسلیم تمام یا قسمتی از مبیع یا برای تمام یا قسمتی از ثمن اجلی قرار داد با توافق می‌توان مبلغ ودیعه مستأجر را به‌عنوان قسمتی از ثمن موردمحاسبه قرارداد و یا مطالباتی که مؤخر از تنظیم قرارداد باشد و اگر توافق نباشد باید توجه داشت که می‌توان بدهی کسی را پرداخت لیکن برای محاسبه و مطالبه باید این پرداخت منوط به اذن باشد و الا حق مطالبه وجود ندارد .

خواهان که تعهد طرف را می‌خواهد یا خود به تعهدات خود در مواعد مقرر یا پذیرفتنی عمل کرده است .

• در مورد اموال منقول مانند اتومبیل که نیاز به تنظیم سند برای شناسایی مالک است مالکیت از تاریخ قرارداد حاصل می‌شود و تنظیم سند رسمی ازجمله تشریفات تلقی می‌شود که باید انجام شود
•  دعوی جلب ثالث و ورود ثالث اعتراض ثالث و…باید به طرفیت تمامی طرفین دعوا طرح شود و الا دعوا به کیفیت طرح‌شده قابلیت استماع ندارد .

اگر فروشنده به وکالت تنظیم عقد کرده و اصل سند در دست نیست از دادگاه تقاضا شود از محضر مزبور استعلام و رونوشت اخذ شود، طرفین می‌توانند هر شرطی را در قرارداد قرار دهند در این زمینه مقررات مربوط به شرایط ضمن عقد مراجعه شود.

اگر اظهاراتی در پرونده کیفری یا پرونده حقوقی باشد و قصد استناد به آن باشد از دادگاه تقاضا شود و به آن استناد دادگاه باید پرونده مزبور را مطالبه و مطالعه و در صورت‌جلسه خواهد آورد.

نحوه دفاعیات خوانده و برخورد خواهان و محاکم

خوانده اظهار می‌دارد ملک مورد دعوی را از طریق سند رسمی به غیر فروخته‌شده است:در این مورد خواهان علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی دادخواستی به خواسته صدور حکم به بطلان معامله و ابطال سند انتقالی در دفترخانه …و انتقال به… می‌دهد و تقاضای دستور موقت مبنی بر منع نقل‌وانتقال پلاک می‌کند و چنین دفاع می‌کند:

• با تنظیم مبایعه‌نامه بر اساس ماده ۳۶۲ قانون مدنی به‌مجرد وقوع عقد بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود و از تاریخ…مالکیت …نسبت به پلاک مذکور را به دیگری انتقال دهد و مطابق ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد نتیجتاً به لحاظ مراتب بیع باطل بوده است. (معامله مؤخر به لحاظ مستحق الغیر بودن مورد معامله باطل و بلااثر است)

نوع دیگر استدلال خواهان این است:

• به‌موجب سند انتقال … را با دریافت بهای آن منتقل نموده لیکن خوانده با توجه به موضوع عقد بیع شرعیه و انتقال آن شرعاً و قانوناً مالک ملک موصوف نبوده است که به‌موجب سند انتقال شماره…دفتر… مورخ…منتقل نموده است با توجه به عقد بیع واقعه و تحقق مالکیت مشارالیه اقدامات مغایر این انتقال باطل خواهد بود لذا واگذاری به‌موجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت و مصرحات قانون مدنی فاقد وجاهت قانونی است و ابطال سند انتقال و الزام تنظیم سند را خواستار است.

معمولاً ذینفع سند رسمی دفاع می‌کند که سند عادی تاب معارضه با سند رسمی را مستنداً به مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت ندارد.

دادگاه با توجه به اینکه تاریخ قرارداد مؤخر مقدم بر سند رسمی باشد چون شرعاً و قانوناً حق در مورد معامله نداشته است تا بتواند موضوع معامله مجدداً قرار بگیرد و عقد بیع به‌موجب این سند موضوعیت نداشته و خلاف قانون است حکم به ابطال سند رسمی شماره…دفترخانه…صادر و اعلام می‌دارد.

و به‌این‌ترتیب دادگاه پس از احراز انتقال ثانوی حکم به ابطال سند رسمی (و دادن گواهی به خواهان برای مراجعه به دفترخانه مزبور و اخذ رونوشت داده است) و حکم به الزام به تنظیم سند رسمی در قبال بقیه ثمن معامله صادرمی‌کند.

علی لهذا اگر خوانده به ثالث مورد معامله را انتقال داده باشد خواهان به همراه الزام به تنظیم سند ابطال سند انتقال را نیز می‌خواهد؛ و الا به لحاظ عدم احراز مالکیت خوانده با استعلام ثبتی رد می‌شود و لو اگر خوانده دعوی الزام به تنظیم سند آن‌ها به ثالث و ثالث به ثالث دیگر واگذار کرده باشد دعوای ابطال سند در مورد همه آن‌ها باید داده شود.

البته در این موارد دعوای کیفری کلاهبرداری و انتقال مال غیر هم مطرح  می‌گردد که بنا به شرایط باید از آن استفاده شود.

مسئله: اگر بعد از تنظیم قولنامه بعداً در قولنامه جدیدی فی‌مابین همان متعاملین با شرایط جدید در مورد همان مورد معامله تنظیم شود (اگر بین همان متعاملین نباشد که مشمول بند قبل است). و دعوی الزام به تنظیم سند بر اساس قرارداد اولی طرح شود؟

• دفاع خوانده در قالب دعوی متقابل مبنی بر ابطال قرارداد اولیه است به این شرح است که این معامله با غیر نیست تا مستحق الغیر باشد بلکه طرفین موضوع قرارداد را موضوع قرارداد دیگری قرار داده‌اند چنانچه این معامله را دلالت بر اقاله و بلااثر شدن این قرارداد اول ندانیم مسلماً تبدیل قرارداد اولیه به قرارداد مؤخر با شرایط مقرر در قرارداد است و با استقرار رضایت طرفین بر قرارداد دوم که افراد واحدی هستند موجبی برای بقاء و استمرار مفاد قرارداد اولیه باقی نمی‌ماند و عملاً قرارداد اولیه را باطل و کان لم یکن کرده‌اند و با از بین رفتن اثر وجودی قرارداد اولیه به قرارداد مؤخر تبدیل و تغییر وضعیت داده است و این قرارداد اولیه تلویحاً لغو و باطل است؛ و دیگر نمی‌توان بر اساس قرارداد اولیه الزام به تنظیم سند را خواست و چون دعوا بر اساس شرایط مقرر در قرارداد اولیه خواسته نشده است مردود است.

دفاع خواهان این است:

با قرارداد اولیه دیگر حقی برای فروشنده باقی نمانده است و فروشنده دیگر مالکیتی ندارد که بتواند قرارداد ثانویه تنظیم کند .

نظر دادگاه این است:

سند اولیه ارکان یک بیع کامل شرعی و قانونی را دارد با تنظیم آن مورد معامله به ملکیت و تملک درآمده است و تا زمانی که براثر فسخ یا اقاله و یا ابطال و…از اعتبار نیفتاده است به استناد ماده ۲۱۹ و ۲۲۰ و ۲۲۳ قانون مدنی معتبر بوده و نمی‌توان نسبت به مالی که مورد عقد بیع قرارگرفته است مجدداً معامله‌ای انجام داد و وحدت متعاملین هم نمی‌تواند توجیه‌گر باشد.

مسئله‌ای دیگر:

• الف به ب بدهکار است و ب در قبال طلب خود اموالی از الف توقیف می‌کند ج دادخواست تقاضای توقیف عملیات اجرای و در جلسه دادرسی با اضافه نمودن خواسته ابطال عملیات اجرای را هم خواسته مدعی خریداری خانه از الف شده است و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه الف داده است و دستور موقت مبنی بر منع انتقال را هم خواسته است و از چک‌های که بابت ثمن معامله داده است استعلام خواسته است.
• ب اظهار می‌دارد الف فردی است فراری و قرارداد مزبور صوری است و امضاء چک‌ها رسید جعلی است ج دفاع می‌کند امضاءات منتسب به الف است و ب حق اظهارنظر و چنین ادعای را ندارد.

نظر دادگاه این است :

• دادخواست اعتراض ثالث اجرای نسبت به توقیف پلاک…در رابطه با اجراییه و تغییر به خواسته ابطال عملیات اجرای در جلسه دادرسی و الزام به تنظیم سند رسمی ادعای خوانده به صوری بودن معامله است که باملاحظه چک‌های موضوع قرارداد و تاریخ وصول آن‌ها که اصل چک در بایگانی بانک…بوده و اصول توسط بانک تهیه و به پرونده تسلیم‌شده و ادعای صوری بودن موجه نیست لهذا چون تاریخ معامله قبل از تاریخ چک‌های طلب بوده است به این شرح رأی به ابطال عملیات اجرای مربوط به پرونده…شعبه…مستنداً به ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی صادر می‌کند. جالب اینکه به تقاضای تجدیدنظر از رأی الزام به تنظیم سند کرده است که چون وی دخالتی در آن نداشته است رد گردیده است.

مسئله دیگر:

• دعوی اصلی الزام به تنظیم سند است و دستور موقت بر منع نقل‌وانتقال که وارد ثالث وارد دعوی شده و با تقدیم دادخواست تقاضا مبنی بر رفع دستور توقیف موقت داده و می‌گوید که به علت طلبکار بودن اجراییه صادر و موضوع دعوی را می‌خواسته‌ام توقیف کنم که با لحاظ دعوی مزبور نتوانسته‌ام و دعوی مزبور صوری است. دادگاه با توجه به چک‌های مبادله شده بابت ثمن معامله و دریافت وجه چک‌ها از جانب فروشنده که مقدم بر تاریخ طرح دعوی ثالث بوده است دعوای ورود ثالث را رد می‌کند.

نماینده قانونی خوانده با ارائه حکم حجر و نظریه پزشکی قانونی و قیم‌نامه دفاع می‌کند که در زمان تنظیم مبایعه‌نامه مولی‌علیه‌اش محجور بوده است و معامله وی بدون دخالت نماینده قانونی باطل بوده است. دادگاه ضمن رسیدگی در خصوص حجر و با احراز این امر به استناد ماده ۲۱۳ قانون مدنی که معامله محجورین نافذ نیست دعوی الزام به تنظیم سند را رد می‌کند.

البته توجه شود بر طبق مواد ۱۲۴۱ قانون مدنی و ۸۳ قانون امور حسبی فروش اموال صغار بدون اجازه و تصویب دادستان صحیح و قانونی نیست و در صورت عدم وجود چنین تصویبی دعوی الزام به تنظیم سند رد می‌گردد.

خوانده ابرازمی دارد قرارداد قولنامه است و لازم الوفا نیست و سند عادی ابرازی مورخ…چنانچه از متن آن پیداست قولنامه و یک شرط ابتدای و توافق برای انجام معامله بوده و بیع به‌طور صحیح و شرعی واقع نشده است تا تکلیفی قانوناً بر عهده او باشد و با عدم احراز وقوع بیع دعوی خواهان مردود است و مطابق مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت قابل‌پذیرش نیست و الزام به تنظیم سند را نمی‌تواند بخواهد

 نظر دادگاه این است:

• نوشته و قولنامه به استناد ماده ۱۰ قانون مدنی برای طرفین الزام‌آور است و توجه به جملات مبین اوصاف خریدار و مورد معامله و ثمن و تحویل مقداری از ثمن و تحویل مبیع و تصرف در مورد معامله که عرفا مالکانه است عدم رعایت مقررات مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت عقد بیع و معامله واقع‌شده را از اعتبار شرعی و قانونی هرچند واجد اعتبار سند رسمی ندانسته ولی با تصویب مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاح قانون ثبت معاملات مقرره در اسناد عادی را نیز موردپذیرش قانون‌گذار قرارگرفته لهذا قرارداد مزبور را دادگاه مبایعه‌نامه تلقی و با احراز وقوع عقد بیع بین طرفین حکم به الزام به حضور دریکی از دفاتر اسناد رسمی و انتقال رسمی پلاک حکم می‌دهد.

در پرونده‌ای دیگر دادگاه چنین نظر می‌دهد:

• در سند عادی هیچ‌گونه وجهی بابت ثمن معامله از سوی خواهان به خوانده تحویل نگردیده است و تحویل مورد معامله هم با این سند صورت نگرفته است سند مدرکی از حد قولنامه به معنی خاص خود به تعهد نسبت به انجام معامله تجاوز ننموده است و بر انجام عقد بیع که ایجاد مالکیت در بیع برای خواهان و ثمن برای خوانده دلالت نمی‌نماید کما اینکه خواهان در دادخواست تقدیمی به لفظ قولنامه از آن نام‌برده است چون قولنامه بوده است و ایجاد الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نمی‌نماید دعوی الزام به انتقال را رد می‌کند.

خوانده دفاع می‌کند که قرارداد قولنامه است و برای عدم انجام تعهد وجه التزام معین‌شده است و وجه تخلفی را منظور کرده‌اند که جایگزین آن است و فقط خواهان آن‌ها می‌تواند مطالبه نماید .

نظر دیوان عالی کشور در این مورد این است:

• قرارداد ابرازی قراردادی است بین اصحاب دعوی جهت انجام معامله رسمی منعقدشده است که با توجه به عدم تحویل ملک و نیز عدم پرداخت وجه قرارداد ازنظر موازین شرعی و قانونی تحقق‌نیافته با عنایت به اینکه ضمن قولنامه در مقام عدم انجام معامله وجه التزام معین‌شده است با این وصف هر یک از طرفین دعوی در مقام عدم انجام معامله ملزم به پرداخت وجه التزام می‌باشند یعنی با شرایط مندرج در قرارداد باهم انجام معامله را موکول به تنظیم سند رسمی کرده‌اند و تحویل و تحول هم انجام‌نشده و عقد بیع شرعاً و قانوناً محقق نگردیده است و در مقام امتناع هر یک از طرفین از انجام معامله رسمی وجه التزام معین‌شده است و باوجوداین شرط در صورت تخلف از انجام شرط ملزم به انجام شرط مبنی بر پرداخت وجه التزام است. البته این در موردی که طرفین برای عدم انجام تعهد وجه التزام قرار داده‌اند و آن‌ها بدل از اصل تعهد قرار نداده‌اند و پیش‌بینی طرفین این است که در صورت عدم انجام تعهد باید هم تعهد انجام شود و هم وجه التزام پرداخت شود متفاوت است در این موارد گنجاندن و وجود شرایط وجه التزام در قرارداد مبین استحکام قرارداد است.

در پرونده‌ای خوانده دفاع می‌کند قرارداد قولنامه است و بیع نامه نیست و دلالت بر وقوع عقد بیع ندارد بلکه حاکی از توافق به انجام عقد بیع در آینده است و دربند…طرفین تعهد کرده‌اند که معامله رسمی را از ساعت… مورخ…در دفتر … انجام دهند و دربند… پیش‌بینی کرده‌اند که در صورت استنکاف هریک از طرفین از انجام معامله یا تخلف از شرایط و تعهدات موجب پرداخت …مبلغ است که به‌وسیله متخلف از اجرای هر یک تعهدات به دیگری بپردازد و نخواسته‌اند عقد بیع را با تنظیم قرارداد واقع سازند وقوع عقد بیع را موکول به حضور در دفتر اسناد رسمی کرده‌اند و خواهان حق عینی نسبت به موضوع قرارداد پیدا نکرده است و مطالبه وجه هم نیاز به طرح دعوی مستقل دارد و به استناد بند ۱ ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت سند مزبور و لو بیع تلقی شود پذیرفتنی نیست؛ و از سوی وی به شخص ثالثی منتقل‌شده است دادگاه نظر می‌دهد فروش ملک از سوی فروشنده به ثالث خارج از فرضی است که برای خیار فسخ می‌توانسته استفاده بکند و نقل‌وانتقال ثانی را انجام داده است و اراده خود را برای فسخ اعلام نداشته است و سند ثانی باطل است چراکه بیع فاسد به استناد ماده ۳۶۵ قانون مدنی اثری در تملک ندارد.

خوانده دفاع می‌کند مقداری از ثمن پرداخت‌نشده است:

• دادگاه نظر می‌دهد هر معامله واقعه محمول بر صحت است و تا زمانی که فسخ یا ابطال آن ثابت نشده طرفین باید شروط و تعهدات آن‌ها رعایت نماید.

و یا خوانده اظهار می‌دارد ثمن منظور در قرارداد به وی تأدیه نشده است که اگر ذیل قرارداد را امضاء کرده باشد دادگاه با احراز اصالت قرارداد و اینکه خوانده به خط خود در ذیل قرارداد پرداخت را گواهی کرده است ادعای عدم وصول را رد می‌کند.

سند عادی به‌اکراه و اجبار یا حیله و تقلب اخذشده است و هیچ‌وجهی بابت آن پرداخت‌نشده است و یا اضافه می‌کند مبلغ نوشته‌شده در قرارداد قابل‌حمل و نقل نیست و هیچ چکی هم صادر نشده است:

• در این مورد دادگاه برای ادعای اجبار و انکار دلیل می‌خواهد و به لحاظ عدم اتکاء به دلیل این ادعا را غیرموجه و مردود اعلام می‌کند. بر اساس اصل حاکمیت اراده افراد و تنظیم قراردادهای خصوصی به‌موجب ماده ۱۰ قانون مدنی بر عقد بیع قرارگرفته و با رعایت شرایط صحت سند تنظیم گردیده است.

و یا نحوه دیگر ادعا این است که معامله به‌صورت صوری انجام‌شده است باید دلیل آورده شود و الا به لحاظ فقدان دلیل و اقرار به امضاء ذیل سند و…خوانده را محکوم خواهد کرد.

خوانده سند را تکذیب و انکار می‌نماید:

دادگاه باید به اصالت سند و کشف حقیقت اقدام کند از این موارد وظیفه اثبات بر عهده خواهان است. چراکه تعهد همیشه یک رابطه حقوقی دوطرفه است و بر طبق ماده ۱۸۳ قانون مدنی تعهدات دوطرفه باید موردپذیرش و قبول دو طرف باشد؛ و عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود و توالی عرفی ایجاب و قبول از شرایط صحت عقد است و با فرض عدم امضاء اثری بر قبولی در تحقق و پیدایش عقد بیع ندارد و این‌چنین سندی ساختگی است.

و یا نسبت به آن (متن یا قسمتی از متن یعنی قولنامه مخدوش است و یا امضاء سند) ادعای جعل می‌کند دادگاه در این موارد وارد رسیدگی شده اگر خوانده به استفاده از سند مجعول باقی باشد از طریق کارشناس رسمی وارد رسیدگی  شده و توجه به این نکته شود اثبات ادعای جعل و ارائه دلایل آن بر عهده مدعی جعل است برخلاف ادعای انکار و تردید است

طرح دعوی متقابل فسخ یا ابطال قرارداد عادی و خلع ید و مطالبه اجرت‌المثل (اگر مورد معامله تحویل‌شده است):

مثلاً: خواهان در موعد مقرر حاضر نشده است و وی گواهی عدم حضور دریافت داشته است و اظهارنامه داده است تا برای دریافت وجه مراجعه نماید (خواهان در این موارد باید جواب اظهارنامه را بدهد و الزام به تنظیم سند را بخواهد) و وی قرارداد را با توجه به شروط پیش‌بینی‌شده فسخ‌شده اعلام کرده است در این مورد خوانده باید حق فسخ را در صورت عدم حضور یا عدم تأدیه ثمن پیش‌بینی کرده باشد قرار دادن حق فسخ مخالفتی با مقتضای ذات عقد بیع ندارد و باید موعد و ترتیب پیش‌بینی‌شده برای فسخ را رعایت نموده باشد.

و الا دعوی رد می‌شود چراکه ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات در قرارداد (بدون شرط یعنی توافق طرفین مطابق مقررات مربوط به‌شرط در عقد) تحقق حق فسخ و یا بطلان معامله نیست و هر معامله واقعه محمول بر صحت است و تا زمانی که فسخ یا ابطال آن ثابت نشده طرفین باید شروط و تعهدات آن‌ها رعایت نمایند.

 طرح پرونده:

خوانده اعلام می‌کند با خواهان شریک کاری بوده است مورد معامله را خریداری کرده‌اند و به‌طور صوری ۳ دانگ مشاع آن‌ها به‌طور قولنامه‌ای بنام خواهان کرده است در قبال دریافت و قرض نیمی از پول خانه و ۳ دانگ دیگر را در رهن وی قرار داده است و خواهان که مدعی است ۳ دانگ دیگر که در رهن وی است چطور ممکن است نیمی از پول خانه را داده باشد هم ۳ دانگ در رهن ببرد و هم ۳ دانگ را با قولنامه بخرد. دادگاه نظر به اقرار خوانده به تنظیم سند در خصوص نیمی ۳ دانگ مشاع و احراز مالکیت وی را ملزم به تنظیم سند می‌نماید.

مدعی وقوع اشتباه در تنظیم قرارداد است مثلاً:

ایراد به‌اشتباه در متراژ مورد معامله: دادگاه برفرض اثبات این اشتباه که مدعی وقوع اشتباه باید آن‌ها اثبات نماید اگر اشتباه خللی به اصل قرارداد و توافق و تحقق بیع وارد نکند مثلاً در این فرض اشتباه در متراژ تأثیری در اصل توافق ندارد طبق ماده ۱۰ و ۱۹۰ و ۱۹۱ قانون مدنی حکم به تنفیذ آن می‌دهد و موردی برای استنکاف از تعهد به تنظیم سند نیست.

خوانده اعلام می‌کند در امر فروش دخالتی نداشته است و اذن و اجازه نداده است و چنین معامله‌ای باطل است و منشأ چنین الزامی قرارداد یا قانون است و نمی‌توان کسی را ملزم به امری نمود که در ایجاد آن نقشی نداشته است.

و یا معامله‌کننده وکیل و مدیر و… بوده است که رعایت غبطه و صلاح وی را نکرده است و چون به نیابت از وی اقدام کرده در صورتی اقداماتش نافذ است که خیانت نکرده باشد و در حدود اختیاراتش عمل نموده باشد که تقاضای ابطال معامله را دارد.