نحوه رسیدگی دادگاه به درخواست فروش ملک غیر قابل افراز

زمانی که یک ملک قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز را تشخیص دهد مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع که مقرر می‌دارد:

• «ملکی که به‌موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود»

در پی درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر مالکین مشاع، دادگاه صرف یک دستور و اعلام به اجرای احکام نسبت به فروش آن اقدام خواهد نمود. ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۸/۲/۲۰ وزارت دادگستری نیز در این زمینه بیان می‌دارد:

• «در صورت حکم قطعی بر غیرقابل افراز بودن ملک، دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایره اجرا دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اصول غیرمنقول اقدام می‌نماید»

نکاتی را که در خصوص رسیدگی دادگاه به این‌گونه درخواست‌ها باید به آن‌ها توجه بنماییم به‌طور خلاصه عبارت‌اند از:

۱- دستور فروش ملک غیرقابل افراز، با عنایت به ماده ۴ قانون افراز و ماده ۹ آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و النهایه صدور حکم نیست زیرا مانند درخواست اجرای حکم است.

۲- تصمیمی که دادگاه در برابر این‌گونه درخواست‌ها اتخاذ می‌نماید در قالب حکم یا قرار نیست، بلکه دستور است و نظر به اینکه تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نیست قابل‌تجدیدنظرخواهی و فرجام‌خواهی نیست. اداره حقوقی دادگستری در نظریه شماره ۴۵۵/۷- ۸/۱۲/۶۶ چنین اظهارنظر نموده است: با توجه به مقررات ماده ۴ قانون افراز مصوب ۲۲/۸/۵۷، ملک مشاعی که در مرجع ثبتی غیرقابل افراز تشخیص داده‌شده، به دستور دادگاه فروخته می‌شود. لذا نیاز به صدور حکم نیست بنابراین در مرحله اجرا واحد اجرای احکام می‌تواند برای تعیین حدود اربعه و قیمت پایه و تنظیم کروکی و غیره رأساً اقدام نماید.

۳- دستور فروش ملک غیرقابل افراز فاقد اعتبار قضیه محکوم بها است. اداره حقوقی دادگستری در همین زمینه در نظریه شماره ۱۳۲۲/۷ – ۴/۵/۶۲ بیان داشته است: مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۵۷ و ماده ۹ آیین‌نامه اجرایی آن ملکی که به‌موجب تصمیم قطعی دادگاه غیرقابل افراز تشخیص شود؛ به تقاضای هریک از شرکاء به دستور دادگاه فروخته می‌شود و بنابراین در مورد فروش دادگاه حکم صادر نمی‌کند بلکه دستور فروش می‌دهد و این دستور فاقد اعتبار قضیه محکوم‌به است.

۴- در رسیدگی به تقاضای فروش ملک غیرقابل افراز چنانچه تشریفات آیین دادرسی مدنی رعایت گردد یک تخلف انتظامی محسوب می‌گردد. ذیلاً به یک نمونه رأی دادگاه عالی انتظامی قضات به شماره ۳۹۳ تا ۳۹۱-۲۱/۹/۸۵ در خصوص دستور صادره عیناً درج می‌گردد: دادسرای انتظامی قضات به‌موجب کیفرخواست‌های شماره ۲۹ تا ۳۱-۵/۲/۸۵ تخلف رئیس دادگاه بروی و مستشاران دادگاه تجدیدنظر استان را به این شرح اعلام نموده است: علیرغم صراحت قانونی و نظریات اداره حقوقی و اعلام اینکه دستور صادره قابل‌تجدید نیست ورود در ماهیت و تعیین اوقات رسیدگی و احتیاطی و معطل نگه‌داشتن پرونده بدون علت قانونی بالغ‌بر ۱۷ ماه تخلف است دادگاه عالی انتظامی قضات پس از ابلاغ کیفرخواست‌ها و وصول لوایح دفاعیه قضات موصوف و کسب عقیده نماینده دادستان انتظامی قضات مبنی بر تقاضای صدور حکم دایر بر تعیین مجازات انتظامی قضات …به شرح ذیل مبادرت به صدور رأی نموده است: رأی شماره ۳۹۳ تا ۳۹۱ – ۲۱/۹/۸۵ با عنایت به‌صراحت ماده (۴) قانون افراز و فروش املاک مشاع که مقرر می‌دارد: «حکمی که به‌موجب تقسیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود» در ما نحن فیه می‌بایست دادگاه دستور فروش ملک را صادره می‌نمود و این دستور چون حکم نیست قابل‌تجدید هم نیست مع‌الوصف رئیس دادگاه بدوی برخلاف مقررات فوق ضمن رسیدگی مبادرت به صدور حکم نموده و آن را قابل‌تجدید اعلام داشته و مستشاران دادگاه تجدیدنظر هم بدون توجه به این امر با تعیین اوقات رسیدگی و احتیاطی وارد در ماهیت قضیه گردیده و رأی صادر نموده‌اند که تخلف است و دفاع قضات امر، مؤثر تشخیص داده نشد. بنا به‌مراتب هر یک از آقایان و مستشاران دادگاه تجدیدنظر استان و رئیس دادگاه عمومی را با انطباق عملشان بر صدور ماده ۲۰ نظامنامه راجع به تشخیص انواع تقصیرات قضات، بر توبیخ کتبی با درج در برگ خدمت محکوم می‌نماید رأی صادره قطعی است. در رأی دیگری از شعبه هفتم دادگاه تجدیدنظر دادگستری استان تهران در دادنامه شماره ۹۰۴ مورخ ۱۶/۱۰/۷۴ در قسمتی از آن چنین آورده است «…به‌این‌ترتیب تصمیم دادگاه در خصوص مورد تصمیم قضایی در قالب حکم یا قرار تلقی نمی‌شود که قابل‌تجدید باشد به همین اعتبار مسئله قابل‌طرح و استماع در دادگاه تجدیدنظر نیست …»

۵- دستور فروش، نظر به اینکه حکم نیست بنابراین مستلزم تقاضای صدور اجرائیه نیست و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه احدی از شرکا کافی به نظر می‌رسد، در ذیل درج نشست قضایی در دادگستری بهشهر در مورد اینکه آیا چنین درخواستی از سوی محکوم‌علیه دارای آثار قانونی است یا خیر، خالی از لطف نیست در این نشست قضایی چنین آمده است: شخصی با توجه به قانون افراز، درخواست افراز یک قطعه زمین اعیانی می‌کند، اداره ثبت آن را غیرقابل افراز اعلام می‌کند، موضوع در دادگاه مطرح، شعبه پس از بررسی و تعیین کارشناس به دلیل غیرقابل افراز بودن، حکم به فروش آن صادر می‌کند، رأی قطعی می‌شود، خواهان (محکوم‌له) از درخواست اجرائیه خودداری، اما محکوم‌علیه درخواست اجرائیه با توجه به ذی‌نفع بودن می‌کند آیا درخواست وی توجیه قانونی دارد؟ اکثریت در نظریه اعلامی خود آورده‌اند: «وفق ماده ۹ قانون آیین‌نامه افراز دستور فروش به درخواست یک یا چند نفر صادر می‌شود و انجام عملیات فروش به درخواست هر یک از شرکای مالی مشاع قابل‌تعقیب است و دادخواست محسوب نمی‌شود. برابر وحدت ملاک از مواد ۳۲۶ و ۳۱۷ امور حبسی در خصوص تقسیم ترکه نیز این امر به درخواست هر یک از مالکین صورت می‌گیرد و با توجه به ذینفع بودن محکوم‌علیه و این‌که دادگاه مکلف به حل مرافعات و رفع خصومت است ازاین‌رو درخواست اجرائیه از سوی محکوم‌علیه توجیه قانونی دارد. اقلیت نیز در نظریه اعلامی خود آورده‌اند: تنها محکوم‌له و خواهان می‌توانند درخواست صدور اجرائیه بنماید ازاین‌رو وفق مقررات قانون اجرای احکام درخواست اجرائیه از سوی محکوم‌علیه امکان‌پذیر نیست. نظریه گروه: با توجه به وضعیت خاص دعوی افراز و ماده ۴ آن‌که به هریک از شرکا حق داده که پس از صدور حکم قطعی مبنی بر غیرقابل افراز بودن از دادگاه تقاضای فروش ملک را بنماید و ماده ۹ آیین‌نامه قانون مزبور که هیچ ترتیبی را مقرر نداشته، بنابراین باوجود حکم غیرقابل افراز بودن هر شریک ذینفع می‌تواند از دادگاه درخواست فروش ملک را به عمل آورد و دادگاه دستور فروش ملک را صادر می‌کند به دلالت قسمت اخیر این ماده مدیر اجرا نسبت به فروش ملک وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی اقدام و فروش ملک یا درخواست صدور اجرائیه نیست.

۶- واحد اجرای احکام مدنی پس از وصول درخواست و ثبت آن طبق ماده ۵ قانون افراز و مواد ۹ و ۱۰ آیین‌نامه قانون افراز مکلف به اجرای دستور فروش خواهد بود.

۷- تقسیم وجوه نقد حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز نظر به اینکه مشاع بین شریکان است، دادگاه به‌تناسب سهام آنان، این مبلغ را بین مالکان تقسیم می‌نماید، به همین جهت اجبار به فروش را نیز می‌توان نوعی تقسیم غیرمستقیم شمرد

پی‌نوشت:

نویسنده: حسین قربانیان کارشناس ارشد حقوق خصوصی

منبع: معاونت حقوقی و امور مجلس