19 اردیبهشت شرایط صدور دستور تخلیه در اماکن استیجاری
یکی از دعاوی رایج میان موجر و مستأجر، عدم تخلیه عین مستاجره در پایان قرارداد اجاره از سوی مستأجر است؛ در این موارد، موجر باید با طرح دعوای حقوقی نزد مراجع صالح قضایی، خواستار تخلیه مستأجر و پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف بی‌مورد مستأجر شود.
بر اساس قوانین، یکی از تعهدات مستأجر این است که با پایان قرارداد اجاره، درصورتی‌که نتواند با مالک برای تمدید قرارداد به توافق برسد، فوری مورد اجاره را تخلیه و تسلیم موجر کند؛ تخلف از تعهدات، علاوه بر اینکه مسئولیت مدنی در مقابل خسارت‌های پیش‌بینی‌نشده برای مستأجر ایجاد می‌کند، برای مالک هم این حق را ایجاد می‌کند تا خسارت‌های عدم تخلیه را از مستأجر مطالبه کند.
اجاره قراردادی است که بر طبق آن‌یک نفر (موجر)، بهره‌برداری از منافع خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را برای مدت معین و در ازای اجاره‌بها (کرایه) به فرد دیگری (مستأجر) واگذار می‌کند.
معمولاً پرداخت کرایه به‌صورت ماهانه است و مستأجر باید در پایان هرماه اجاره‌بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند، درصورتی‌که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها پیش‌بینی‌شده باشد، باید مستأجر به‌موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود، در مواردی که مستأجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می‌کند، دیگر اجاره‌بها نمی‌پردازد.
در قراردادهایی که موسوم به رهن کامل است، معمولاً مبلغ پیش‌پرداخت زیاد است و به همین خاطر کرایه‌ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش‌پرداخت کم باشد، موجر اجاره‌بها (کرایه) هم می‌گیرد.
در قانون آمده است که مستأجر باید به‌گونه‌ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستأجر باید خودش آن را جبران کند. اگر مستأجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد ( مثلاً طلافروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلاً به درب و پنجره سازی مشغول شود؛ اگر موجر با تغییر شغل موافقت نکند می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
صلاحیت شورای حل اختلاف
نحوه تخلیه اماکن مسکونی با حکم مراجع قانونی: با توجه به حمایت قانون‌گذار از موجر، برابر قانون، شورای حل اختلاف موظف به رسیدگی به دعاوی تخلیه اماکن مسکونی است و در این مورد قانون‌گذار از موجران حمایت کرده است.
در شورای حل اختلاف سعی شده است تا با کمترین تشریفات، دستور تخلیه به‌صورت فوریت صادر شود و پرونده‌ها نیز با سرعت رسیدگی می‌شود.
وی در ادامه با اشاره به شرایط صدور حکم تخلیه نیز توضیح داد: باید توجه داشت که در صورت پایان یافتن موعد اجاره‌نامه فرد می‌تواند برای دریافت حکم تخلیه به مراکز قضایی مراجعه کند البته باید در اجازه‌نامه امضای ۲ نفر شاهد وجود داشته باشد تا شورای حل اختلاف به دادخواست رسیدگی کند.
نحوه تخلیه اماکن تجاری
نحوه تخلیه اماکن تجاری: برای رسیدگی به دعاوی اماکن تجاری، قانون‌گذار صلاحیت رسیدگی به آن را به دادگاه‌های عمومی واگذار کرده است که در این زمینه قانون‌گذار تشریفات پیچیده قرار داده است که افراد با تضمین وقت و توافق طرفین به دادگاه دعوت می‌شوند.
دادگاه با تضمین وقت و توافق از طرفین دعوت می‌کند تا در جلسات حضورداشته باشند و با رعایت مقررات حکم تخلیه صادر می‌شود.
در جلسات رسیدگی دادگاه وضعیت ملک که مشمول حق کسب و سرقفلی می‌شود نیز مدنظر قرارگرفته می‌شود بر اساس به حقوق کسبی مستأجر رسیدگی می‌شود.
حضور یا عدم حضور مستأجر در جلسات دادگاه :
الزامی به حضور مستأجر در دادگاه نیست و ابلاغ واقعی طبق مقررات انجام می‌شود یا اگر آدرسی در کار نیست و مستأجر شناخته‌شده نباشد، ابلاغ از طریق آگهی روزنامه منتشر می‌شود.
این وکیل دادگستری تصریح کرد:
اگر مستأجر در جلسات دادگاه حضور نداشته باشد نیز قانون‌گذار حق واخواهی به آن‌ها را داده پیش‌بینی‌شده است و می‌تواند مستأجر واخواهی کند. بعد از صدور حکم دادگاه، مراحل ابلاغ حکم طی می‌شود و ۲۰ روز زمان برای تجدیدنظر فرصت وجود دارد، اگر در این مدت اعتراضی نشود، رأی قطعی می‌شود.
تخلیه ملک ظرف مدت ۱۰ روز
پس از قطعیت حکم، رأی توسط اجرای احکام به موعد اجرا گذاشته می‌شود : طبق قانون اجرای احکام مدنی، محکوم‌علیه یا همان مستأجر ظرف ۱۰ روز مکلف است تا نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام کند اگر تخلیه صورت نگرفت این کار به دستور دادگاه و با حضور مأموران اجرای احکام ( کلانتری محل ) صورت می‌گیرد.
حقوق مستأجر که از سوی قانون موردتوجه قرارگرفته شده است :
اگر مستأجر حقوقی دارد و وجهی به مالک پرداخت کرده است، موجر باید وجه موردنظر را به‌حساب دادگستری واریز کند تا مستأجر بتواند مبلغ موردنظر را دریافت کند؛ در قانون این موضوع در موردحمایت از حقوق مستأجر مدنظر قرارگرفته شده است. با واریز وجه به‌حساب دادگستری، از اقامه دعاوی دیگر از سوی مستأجر برای مطالبه وجه پیش‌پرداخت پیشگیری می‌شود.
آرمان آزاد
ارسال شده در ۶ بهمن ، ۱۳۹۸ / ساعت : 21:23 /باسلام خدمت استاد ارجمند جناب آقای خدایی فر
بنده سوالی داشتم خواهشمند هرچه زودتر پاسخ دهید چون دراضطرارم
بنده ملک مسکونی را اجاره کرده بودم که موعد اجاره پایان یافته و موجر از پرداخت ودیعه خودداری کرد و شفاها به بنده گفت که یکسال دیگر به همین اجاره و ودیعه بعنوان مستاجر باقی بمانم
اما در خفا رفته دستور تخلیه گرفته بنده دو شاهد که راننده و کمک راننده جهت باربری بودند را براین موضوع به شورا معرفی کردم و اتیان سوگند انجام شد که اجاره نامه شفاها منعقد شده بود حالا شورا به صرر من حکم صادر کرده و ترتیب اثری نسبت به استماع شهود قرار نداده ومجدددستور حکمتخلیع را داده
سوال اینکه :بنده میتوانم بار دوم اعتراض کنم ویا از شورا شکایت کنم؟؟؟
دوم اینکه مبلغ ودیعه بالای ۲۰میلیون تومان یعنی۳۰میلیون هست آیا میتوان رد صلاحیت شورا را خواستار بود؟
اگر بله کجا؟؟
ممنون