ماده ۳۴ قانون ثبت و اجتماعات اقتصادی جدید

27 خرداد ماده ۳۴ قانون ثبت و اجتماعات اقتصادی جدید

ـ مقدمه ـ در ادیان و شرایع گرفتن ربع پول منع شده است ، نیاز باستقراض هم همیشه بوده و خواهد بود ، و همه کس حاضر نیست که قرض را فقط بخاطر احسان بدهد لامحاله انتظار عوض وجود خواهد داشت.
در چنین وضعی اگر کسی خانه ای دارد که بصد هزار تومان میارزد و ماهیانه یک هزارتومان آنرا اجاره می کنند، صاحب پولی آن خانه را بصد هزار تومان (یا اندکی کمتر بطوریکه تعادل اقتصادی بین مبیع و ثمن بهم نخورد)بخرد بشرط اینکه بایع هر گاه در رأس یکسال ثمن رارد کند حق فسخ بیع را داشته باشد و خریدار خانه را به بایع از قرار ماهی یک هزار تومان اجاره بدهد این معامله اشکالی ندارد و این بیع یک بیع شرط واقعی است خریدار تحمل ریسک مبیع را نموده باید از بهره خانه مستفید شود زیرا اگر خانه مذکور در موعد یکسال دچار حریق میشد تلف آن از جیب خریدار و بحساب او بود پس باید از منافع خانه هم بهره مند گردد(من علیه الغرم فله الغنم)
۲ ـ ولی همیشه بیع شرط بکیفیت بالا صورت یک بیع شرط واقعی را نداشت صاحبان پول برای بهره بیشتر با استفاده از حاجت قرض گیرندگان بیع شرط را از صورت یک بیع واقعی خارج ساختند مثلا در فرض بالا خانه را بمبلغ پنجاه هزار تومان(یعنی نصف قیمت واقعی) و گاهی بمبلغ یکهزار تومان به بیع شرط میخریدند و در رأس موعد که بایع ثمن را برای رد کردن بخریدار شرطی (قرض دهنده) حاضر مینمود خریدار رو پنهان میکرد تا موعد بگذرد و بیع قطعی شود و با پولی ناچیز متاعی گران را ببرد ماده ۴۶۳ قانون مدنی اینگونه بیع ها را بیع واقعی ندانسته و احکام بیع را در آنها جاری نمیداند و میگوید:
«اگر در بیع شرط معلوم شود که قصد بایع حقیقت بیع نبوده است احکام بیع در ان مجری نخواهد بود.»
۳ ـ در بیع شرط که مبیع بقیمت بسیار نازا بخریداربرگزار میشود چگونه میتوان گفت: قصد بایع حقیقت بیع نیست؟و حال اینکه:
اولا ـ با علم بغبن فاحش اقدام بیع صحیح است (ماده ۴۱۸ قانون مدنی ) بهمین جهت گفته میشود(۱) در بیع شرط خیارغبن نیست.
ثانیاً ـ بیع به اقل ثمن المثل (بیع محاباتی) از اقسام بیع صحیح است.
ثالثاً ـ غرض در بیع شرط معمولی اخذ ربح پول است و غرض با قصد انشاء بیع فرق دارد .غرض مزبور بفرض اینکه بوسیله ماده ۴۶۳ قانون مدنی یک فرض نا مشروع اعلام شده باشد بنا بماده ۲۱۷ همان قانون مادام که تصریح بآن نشده باشد نباید موجب بطلان معامله گردد.
فقهاء هم براین غرض اثری مترتب نکرده اند و قانون مدنی هم در ماده ۴۶۳ هر جند اثر بطلان بر بیع مزبور مترتب نکرده است ولی آثار را از آن سلب کرده است و از طرف دیگر معلوم نیست غیر از بیع چه اثری را بر آن مترتب میداند؟ با وجود اینکه بشرح بالا همه ارکان و مشخصات بیع در ان وجود دارد جز آنکه گفته شود: بیع مزبور با آنکه ماهیتا یک بیع واقعی است نظر بمصالح اقتصادی و اجتماعی از ان سلب بیع شده است .
۴ ـ اکنون باید دید غیر از آثار بیع چه اثری باستناد ماده ۶۶۳ بر بیع شرط میتوان مترتب نمود؟ د مطلب تاریخی در مقام پاسخ دادن باین سؤال خوب است که مورد توجه قرار گیرد:
اول ـ پاره ای از فقهاء چون دیدهاند که غالباً مقصود از بیع شرطهای متعارف ، استقراض باوثیقه است تمایل دارند که آثار رهن را بر آنها مترتب سازند تا جائیکه صاحب کتاب شعائر الاسلام(۱) تمایل باین عقیده دارد که همانطور که رهن از جانب مرتهن جائز است بیعشرط های کنونی هم از جانب خریدار جائز باشد. قسمتی از عبارت او این است:
« متحمل است که در این بیع شرطهای متعارف که میباشد بمنزله گرو»
« ثابت باشد خیاز فسخ از برای مشتری مطلقاً مانند رهن نسبت بمرتهن زیرا که عقود تابع قصودند و غرض، الزام و التزام است»
«نسبت ببایع مانند راهن، اما مشتری پس نسبت باو قصد کرده»
« نشد الزام و التزام، پس از برای او است تسلط در تمام مدتی که قرار داده شد خیار از برای بایع بر فرض رد. این سخن اگر چه وجهی دارد لکن نا تمام است … »
با توجه باین طرز فکر جای این سؤال باز میشود که : آیا مقصود مقنن ماده ۴۶۳ این بود که آثار عقد رهن بر بیع شرط مترتب گردد؟
۵ ـ دوم ـ در چاپ دوم از جلد اول شرح قانون مدنی تألیف آقای دکتر سید حسن امامی(۲) چنین نوشته شده است:
«این نوع معامله (یعنی بیع شرط بقصد استقراض و دادن ربح)چندان»
«شایع گردید که معاملات تجاری را راکد و اقتصادیات کشور را متزلزل نمود و پولداران بجای آنکه سرمایه خود را در معاملات تجاری و یا امور کشاورزی بکار برند در معاملات بیع شرطی مصرف مینمودند برای جلو گیری از این رویه فرمانی در زمان ناصرالدینشاه»
« (۱) صادر شد و محاکم عدلیه را منع نمود کهدر رسیدگی بدعاوی»
«بین متبایعین در معاملات بیع شرطی حکم بمالکیت قطعی تمام مبیع»
« بمشتری بدهند، بلکه میبایستی از قیمت مبیع یا از عین ملک بمقدار»
« ثمن پرداختی و مال الاجاره مقرر بین طرفین استفاده کرده و بقیه از»
«در آن بایع باشد»
۶ ـ این سابقه تاریخی ماده ۴۶۳ قانون مدنی را توجیه میکند و اینطور بنظر میرسد که مقصود مقنن این ماده آن بود که مبیع در بیع شرط صرفا عنوان و ثیقه را داشته باشد و خریدار شرطی نتواند بثمن نازل مبیع گران را ببر دهم اکنون ماده ۳۴ و ۳۴ مکرر قانون ثبت همین ترتیب را مقرر میدارند چون بموجب این دو ماده:
اولا ـ خریدار شرطی حق عدول از بیع و استیفاء طلب از کل دارائی بایع را ندارد.
۷ ـ ثانیاً ـ اگر مبیع شرطی بقدر طلب خریدار ارزش نداشته باشد(در انقضاء موعد و حراج) بهمان قدر طلب علیه خریدار حساب میشود و این ضرر تنزل قیمت بحساب خریدار است زیرا طرفین باین قیمت در حین بیع تراضی کرده بودند. اما اگر زیادتر از طلب ارزش داشته باشد مازاد ببدهکار(بایع) رد میشود زیرا هدف مقنن این است که معاملات از مجرای بیع شرطی خارج و بطرف معاملات و کارهای مفید بحال عموم سوق داده شود اینجا اعتباری بر ضایت طرفین بیع بیست زیرا پای مصلحت اجتماع و نظام عمومی در بین است. شرعاً هم مصالح عام بر منافع افراد مرجح است(۲)
۸ ـ در این امر بقدری پیشروی شده است که حتی طرفین نمیتوانند ضمن عقد بیع، شرط کنند که هر گاه مبیع شرطی وافی بطلب خریدار نبود خریدار حق دارد از سائر اموال او استیفاء طلب کند ، چنانکه حکم تمیزی شماره ۱۹۲۹ مورخ ۲۴ ـ ۱۱ ـ ۳۲۷ میگوید:
« اگر درسند رسمی قید شده باشد(هر گاه مورد معمله بر اثر اجرای»
«ماده ۳۴ قانون ثبت تکافوی مثل المثل واجوررا نکند فروشنده»
« متعهد میشود که از سایر دارائی خود جبران کند) چنین تعهدی باطل»
« است »
و بخشنامه شماره ۱۰۴۷۷۲ ـ ۲۸۳۳۹ مورخ ۱۷ ـ ۱۲ ـ ۲۳ ثبت کل بودجه و اضحتری مقرر داشته است:
« اغلب دفاتر اسناد رسمی در اسناد شرطی قید میکنند ( اگر مبیع»
ط تکافوی طلب بستانکار را ننمود بستانکار حق دارد بقیه را از سایر»
« دارائی بدهکار تأمین نماید.) چون بموجب ماده ۳۴ اصلاحی قانون»
« ثبت مزایده مبیع از مبلغ مندرج در سند و سایر متفر عات شروع و در »
« صورت نبودن خریدار، مورد معامله عیناً در مقابل کلیه طلب و »
« متفرعات ببستانکار واگذاتر میشود دیگر مجالی برای اجرای ثبت»
« باقی نیست که شرط مزبور را اجرا ء نماید…»
بنظر میرسد که این شرط عمل مقنن بضرر خریداران شرطی، بمنظور اینکه سرمایه ها را متوجه کارهایتولیدی و سودمند نماید ضرورت داشته است.
۹ ـ کار این شدت عمل بقدری بالا گرفت که مقنن نخست در سال ۱۳۱۳ (بنگرید: شماره ۲۴ ) و سپس در سال ۱۳۲۰ (بنگرید: شماره ۲۵۰) معاملات رهنی را هم بر خلاف ذیل ماده ۷۸۱ قانون مدنی ، بموجب ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب ۱۳۲۰ ملحق بمعاملات شرطی نمود یعنی اگر حاصل فروش مال مرهون کمتر از طلب مرتهن باشد مرتهن برای نقصیه حق مراجعه براهن را ندارد. این شدت عمل اگر بظاهر بیوجه است در باطن وجه آن این است که صاحبان پول را از اشتغال بمعاملات رهنی و انتفاع از ناحیه این معاملات منع نموده و بکارهای مفید و تولیدی سوق دهد. و همین حکمت قانونگذاری است که:
اولا ـ راه عدول از مورد رهن و مورد وثیقه را ( در معلات با حق استرداد) قبل از در خواست صدور اجرائیه ماده ۳۴ و بعد از درخواست آن سد میکند.
۱۰ ـ ثانیاً ـ همان حکمت تشریع است که در نپذیرفتن عدول مذکور فرقی بین دادگاهها واردات ثبت نمیگذارد زیرا طبیعت حکمت مزبور طوری است که تخصیص پذیر نیست(بنگرید پاورقی مطلب شماره ۳۵ و مطلب شماره ۴۲ )
چون مطلب عدول از مورد وثیقه در دادگاهها و ادارات ثبت ( قبل از صدور اجرائیه و پس از آن ) بصورت بزرگترین مشکل قضائی نیم قرن اخیر زندگی قضائی ما در آمده است و این گفتار برای هموار کردن راه حل این مشکل تهیه شده است و مطالب بالا مقدمه طرح و حل این مشکل است اینک بطرح اصل مشکل و بررسی آن میپردازیم:
آیا ادارات ثبت میتوانند به عدول مرتهن از موارد درهن ترتیب اثر دهند؟
۱۱ ـ در مورد این پرسش تا کنون چهار نظر ابراز شده است که مطالعه و بررسی هر یک از آنها در ذیل بعمل میآید و احاطه به این نظر ها و مبانی هر نظر بهترین راه فهم ماده ۳۴ قانون ثبت و علاج نقص این ماده است:
نظر اول ـ ادارات ثبت میتوانند به عدول مرتهن از مورد رهن ترتیب اثر دهند و این مطلب شامل تمام صور زیر میباشد:
الف ـ حق عدول مرتهن از مورد رهن درسند رهنی قید شده باشد . در ین صورت فرق نمیکند که اعلام عدول از طرف مرتهن ، قبل از (۱) در خواست صدور را اجرائیه شده باشد یا پس از درخواست صدور اجرائیه ماده ۳۴
۱۲ ـ نکته ـ اگر بپردازیم که پس از صدور اجرائیه ماده ۳۴ مرتهن میتواند از مورد وثیقه عدول انتهای مهلت اعمال این حق، خاتمه عملیات اجرائی است و پس از خشم عملیات اجرائی نمیتوان از حق عدول استفاده نمود زیرا با ختم عملیات اجرائی ، مطلب مرتهن در حقیقت پرداخته شده تلقی میشود و ذمه راهن فارغ میگردد و پس از فراغ ذمه ، دیگر وجهی برای عدول مرتهن بنظر نمیرسد. و بهر حال ضابطه این استکه تا ذمه باقی است عدول هم امکان دارد و پس از انتفاء ذمه، موضوعی برای عدول باقی نمیماند.
۱۳ ـ ب ـ حق عدول مرتهن از مورد رهن در سند رهنی قید نشده باشد. و در این صورت هم فرق نمیکند که اعلام عدول از طرف مرتهن قبل از درخواست صدور اجرائیه شده باشد یا پس از درخواست صدور اجرائیه ماده ۳۴
۱۴ ـ نظر بالا دررأی مورخ ۲۶/۱۱/۳۷ شورایعالی ثبت که طی شماره ۲۱۵۵۶ مورخ ۱۱/۱۰/۳۸ بخشنامه شده است باین شرح دیده میشود:
« چون مطابق ماده ۷۸۷ قانون مدنی عقد رهن نسبت بمرتهن جائز»
« شناخته شده و بصراحت ماده مزبور مرتهن میتواند هر وقت بخواهد»
« آنرا بر هم زند بنابراین نسبت بمعاملات رهنی اعم از اینکه در »
« سند تصریح اعراض مرتهن شده یا نشده باشد و یا نسبت به »
« سند رهنی ، اجرائیه صادر گردیده و در هر مرحله از عملیات»
« اجرائی باشد مطابق ماده مزبور مرتهن حق دارد از موضوع رهن »
« صرفنظر کند . و این امر قانونی مشمول ماده ۳۹ قانون ثبت نیست.»
« و موضوع اعراض از مورد رهن باید از طرف اجراء ثبت ، ضمن »
« اخطار ، براهن ابلاغ شود و راهن میتواند از مقررات ماده ۱۴»
«آئین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی استفاده نماید.» (۲)
شورایعالی ثبت دررأی مورخ ۱۳/۱۱/۴۱ خود با اکثریت ، رأی بالا را تأیید نمود .
۱۵ ـ نظر دوم ـ هر گاه حق عدول از مورد رهن برای مرتهن در سند رهن قید نشده باشد ادارات ثبت حق ندارند به عدول مرتهن از مورد رهن ترتیب اثر دهند و مرتهن برای استفاده از حق عدول از مورد رهن میتواند بدادگاه صلاحیتدار مراجعه نماید.ولی اگر حق عدول از مورد رهن درسند رهنی قید شده باشد ادارات ثبت باید بعدول مرتهن ترتیب اثر دهند خواه قبل از صدور اجرائیه باشد و خواه پس از آن .
۱۶ ـ مبنای این نظر که خالی از قوت نیست این است که ماده ۵۰ نظامنامه قانون دفاتر اسناد رسمی مورخ ۱۴/۲/۱۳۱۷ میگوید:
«ورقه اجرائیه را فقط نسبت بموضوعاتی میتوان صادر نمود که در»
« سند مربوطه منجزاً قید شده باشد.»
و بعبارت دیگر ادارات ثبت فقط مدلول صریح سند رسمی را اجرا میکنند و اگر کسی حقوقی دارد ولی در سند رسمی منعکس نشده ادارات ثبت معترض آن حقوق نمیشوند.
پاره ای از احکام تمیزی هم بطور غیر مستقیم این نظر را تأیید میکنند. بنابراین نظر تا وقتی که حق عدول در سند رهنی ذکر نشود ادارات ثبت درباره عدول از وثیقه تکلیفی نمیتوانند داشته باشند.
۱۷ ـ نظر سوم ـ هر گاه حق عدول از مورد رهن برای مرتهن در سند رهنی قید نشده باشد مرتهن قبل از درخواست صدور اجرائیه میتواند عدول نماید(واردات ثبت باید بعدول او ترتیب اثر دهند) ولی بعد از درخواست صدور اجرائیه دیگر نمیتوان بعدول او در دوائر واردات ثبت ترتیب اثر داد.
دلیل ان نظر ، مفهوم مخالف عبارت : « … چنانچه بدهکار در ظرف مدت مقرر از حق خود استفاده نکند بستانکار میتواند با در خواست صدور اجرائیه فروش مال مورد معامله را از اداره ثبت بخواهد…» از ماده ۳۴ قانون ثبت است ، مفهوم مخالف عبارت مزبور از نظر صاحبان نظر سوم چنین است:
« چنانچه بدهکار در ظرف مدت مقرر از حق خود استفاده نکند بستانکار میتواند از مورد وثیقه عدول نموده و با صدور اجرائیه بترتیب اسناد ذمه ای طلب خود را وصول نماید.» (۱)
۱۸ ـ این نظر بچند دلیل مورد توجه قرار نگرفته است:
دلیل اول ـ احتمال دارد مفهوم مخالف عبارت مزبور چنین باشد:
« بستانکار میتواند از وثیقه عدول نموده و طلب خود را از جمیع دارائی مدیون ، بحکم دادگاه وصول نماید.»
با وجود این احتمال موجه چگونه میتوان باحتمال دیگری (بدون مرجح ) ترتیب اثر داد؟
۱۹ ـ دلیل دوم ـ اساساً وجود مفهوم مخالف برای عبارت مزبور مسلم نیست زیرا احتمال میرود که مقصود مقنن از کلمه «میتواند» در عبارت مزبور فقط اعلامحق باشد (۲) یعنی مقصود قانونگذار بیان این معنی است که دائن چنین حقی را دارد و این امر برای او حق است نه تکلیف ، و لازمه یک حق ، جواز استفاده از آن حق و چشم پوشی از آن است.با وجود چنین احتمال موجهی نوبه باستناد بمفهوم مخالف نمیرسد.
دلیل سوم ـ ماده ۳۴ معاملات با حق استرداد ( از جمله بیع شرط ) را در عرض و در سیاق معاملات رهنی نهاده است و معاملات با حق استرداد مشمول ماده ۲۱۹ قانون مدنی ( یعنی اصله اللزوم در عقود) است اگر به مفهوم مخالف مزبور ترتیب اثر داده شود لازمه اش این است که در بیع شرط هم بستانکار بتواند از مورد وثیقه عدول کند و حال اینکه چنین چیزی امکان ندارد.
۲۰ ـ بهر حال صاحبان نظر سوم عقیده دارند پس از در خواست صدور اجرائیه سند رهنی نمیتوان از مورد رهن عدول نمود زیرا ذیل ماده ۳۴ میگوید:
« … و چنانچه مال مزبور خریدار نداشته باشد پس از دریافت حقوق و عوارض دولتی بخود بستانکار بهمان مبلغی که آگهی شده واگذار میگردد.»
ظاهر این عبارت این است که ولواینکه مورد رهن بمقداری کهآگهی شده نیارزد ووافی بطلب بستانکار نباشد بستانکار جز دریافت همان مورد رهن ، حق دیگری بر راهن نخواهد داشت و حتی راهن در این وقت عدول هم ندارد؛ این معنی از سکون مقنن در مقام بیان استفاده میشود.
۲۱ ـ نکته ـ این نظر درست است که پس از در خواست صدور اجرائیه رهنی ، دیگر ادارات ثبت نمیتوانند بعدول مرتهن از وثیقه ترتیب اثر دهند ولی صاحبان نظر سوم که بین حالت قبل از درخواست صدور اجرائیه و حالت بعد از در خواست صدور اجرائیه فرق میگذارند و عقیده دارند که ادارات ثبت به عدول از وثیقه قبل از تقاضای صدور اجرائیه میتوانند ترتیب اثر دهند باید اثبات کنند که تفاوت قائل شدن بین این دو حالت چه حکمتی میتواند داشته باشد.
ممکن است گفته شود حکمت تفاون این است که پس از در خواست صدور اجرائیه یک سلسله تشریفات اجرائی آغاز میشود (چه در ادارات ثبت و چه در دفاتر اسناد رسمی ) و اگر اجازه داده شود که پس از شروع این تشریفات ، مرتهن از وثیقه عدول کند باید تغییراتی در این تشریفات داده شود و این کار ایجاد صعوبت و پیچیدگی در امر اجراء مینماید پس مصلحت چنین است که به عدول مرتهن در اداره ثبت ترتیب اثر داده نشود تا جریانات اجرائی ثبت بر مدار معقول و منظمی گردش کند و مرتهن برای استفاده از حق عدول میتواند بدادگاه مراجعه کند.
این حکمت قابل قبول نیست و مورد نظر مقنن نمیتواند باشد زیرا اگر چنین باشد باید در موردی هم که قید حق عدول از وثیقه در سند رهنی شده است بمرتهن اجازه عدول از وثیقه پس از در خواست صدور اجرائیه داده نشود! و این مطلبی است که طرفداران نظر سوم بآن ملتزم نمیشوند و آنرا نمیپذیرند.
۲۲ ـ نظر چهارم ـ ادارات ثبت نمیتوانند بعدول مرتهن از مورد رهن ترتیب اثر دهند. این نظر درست عکس نظر اول است.
در همین مورد شورایعالی ثبت در رأی مورخ ۸/۱۲/۴۲ که طی ۲۳۲۲۹۸ ـ ۲ مورخ ۱۷/۱۲/۴۳ بخشنامه شده است اشعار میدارد:
« اداره ثبت تابع مقرراتی است که در موارد سند شرطی و رهنی و»
« بطور کلی در معاملات با حق استرداد ضمن مواد مربوطه در قانون»
« ثبت قید شده ، تشخیص امکان اعتراض از رهن و یا انصراف از اعراض»
« با دادگاه صلاحیتدار است.»
۲۳ ـ در تأیید این نظر میتوان گفت که :
حق عدول از مورد رهن اگر در سند رهنی تصریح نشده باشد چون ادارات ثبت ، مدلول سند رسمی را اجراء میکنند نمیتوانند بعدول از مورد رهن ترتیب اثر دهند(خواه عدول قبل از درخواست صدور اجرائیه باشد خواه بعد از آن ).
اگر حق عدول از مورد رهن در سند رهنی تصریح هم شده باشد باز هم ادارات ثبت نمیتوانند بآن ترتیب اثر دهند. زیرا حق عدول قبل از اعمال آن (که محتاج بقصد انشاء جدید است) چیزی نیست که اجرائیه برای آن بتوان صادر نمود عدول از مورد وثیقه یک ایقاع است(نظیر فسخ در عقد خیاری ) و این ایقاع ، مدلول سند رهنی نیست تا اجرائیه بر طبق آن صادر شود و قابل ترتیب اثر در ادارات ثبت باشد.
بنابراین اگر عدول شفاهاً یاکتباً (با سند عادی) اعلام شود (۱) ادارات ثبت نمیتوانند بآن ترتیب اثر دهند زیرا حق حاصل از عدول (بر کل دارائی راهن) در زمانی که فعلیت پیدا کرده است مدلول سند رهنی نیست تا ادارات ثبت از طریق عملیات اجرائی بتوانند اقدامی کنند.
در این وطلب فرق نمیکند که عدول ، قبل از درخواست صدور اجرائیه ماده ۳۴ باشد یا بعد از آن .
۲۴ ـ شاید نظر باین جهت و یا جهات دیگر (که ذیلا گفته میشود ) که ادارات ثبت مطلقاً به عدول مرتهن از مورد وثیقه تا تاریخ هفدهم بهمن هزارو سیصد وبیست ونه ترتیب اثر نمیدادند.
اولین نص از طرف قانونگذار که معامله رهنی را ملحق به معاملات بیع شرطی نمود ماده ۹۸ آئین نامه (۲) اجراء اسناد رسمی مورخ ۱۹/۱ ۱۳۱۳ بود که میگوید:
« اموال غیر منقولی که مورد معامله رهنی واقع شوند تابع مقررات راجع بمعاملات بیع شرطی خواهند بود.»
یعنی همانطور که در بیع شرط فقط مبیع وثیقه بستانکار است در مورد معاملاتی رهنی فقط عین مرهونه وثیقه بستانکار است و بستانکار که از طریق ادارات ثبت(۱) میخواهد طلب خود را وصول نماید چاره ای جز استیفاء طلب از مال مرهون ندارد.
۲۵ ـ نص دوم که در عین غموض و پیچیدگی ، مضمون ماده ۹۸ نظامنامه مذکور را متضمن است ذیل ماده ۳۴ مصوب ۲۶ ـ ۵ ـ ۱۳۲۰ است که میگوید:
« … چنانچه مال مزبور خریدار نداشته باشد پس از دریافت حقوق»
« و عوارض دولتی بخود بستانکار بهمان مبلغ که آگهی شده واگذتر»
« میگردد.»
دلیل بر اینکه این قسمت از ماده ۳۴ عدول مرتهن را از مورد رهن نفی میکند این است که حتی در فرضی که ارزش مال مرهون کمتر از طلب بستانکار است مال مرهون را در ازاء ارزش تمام طلب باومیدهند و حال اینکه اگر باختیار و دلخواه بستانکار باشد هیچ بستانکار عاقلی که عقل عادی داشته باشد مالیرا که باندازه طلبش نیارزد بجای تمام طلب خود نخواهد پذیرفت و وقتی که هیچ بستانکاری چنین وضعی را نپذیرد و از مورد رهن عدول کند دیگر برای عبارت مذک.ور از ماده ۳۴ محملی باقی نمی ماند و آن عبارت بی فائده و عبث ولغو خواهد بود و فرض این است که مقنن در قانونگذاری مرتکب لغو نمیشود یعنی نباید از قانون، تفسیری نمود که مستلزم اسناد لغو به قانونگذار باشد.
برای احتراز از تفسیر لغو مذکور باید گفت که دادن مال مرهونی که ارزش آن آن کمتر از طلب مرتهن است بشخص مرتهن ( باستناد عبارت مذکور از ماده ۳۴ ) جنبه امری دارد و بستانکار ناچار است آنرا بپذیرد.
۲۶ ـ مراتب بالا بهترین توجیه کننده عمل ادارات ثبت در ترتیب اثر ندادن بعدول مرتهن (بطور مطلق : چه قبل از صدور اجرائیه و چه بعد از صدور اجرائیه و چه اینکه حق عدول در سند رهنی قید شده باشد و چه نشده باشد) محسوب است . و همانطور که گفتیم این روش تا ۱۷ ـ ۱۱ ـ ۱۳۲۹ بنابر آنچه که از خبرگان فن استفاده نموده ام باقی بوده است .
۲۷ ـ حال باید دید چرا و چگونه روش سابق تغییر نمود؟
قبل از اینکه جواب این سؤال داده شود بطور مقدمه باید مقایسه ای بین ماده ۹۸ نظامنامه اجراء اسناد رسمی مصوب ۱۹ ـ ۱ ـ ۱۳۱۳ (که در بالا ذکر شده است ) و ذیل ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب ۲۶ ـ ۵ ـ۱۳۲۰ (که در بالا لآن اشاره شده است) بعمل آید: دو فرق بین ماده ۹۸ مذکور و ماده ۳۴ وجود دارد:
۲۸ ـ الف ـ ماده ۹۸ بهیچوجه جواز عقد رهن را از طرف مرتهن از نظر حقوق مدنی متزلزل نمیسازد و ماده ۷۸۱ قانون مدنی را که میگوید:
(… اگر بر عکس حاصل فروش مال مرهون کمتر از طلب باشد مرتهن باید برای نقصیه به راهن رجوع کند) نسخ نمی کند(۱) ماده ۹۸ فقط تکلیف ادارات ثبت را در مرحله اجرای ثبتی معین می کند و بس و کاری بحقوق مدنی و ماهوی ندارد.
و حال اینکه ذیل ماده ۳۴ با یک تیر دو نشان زده است : هم مانند ماده ۹۸ نظامنامه تکلیف ادارات ثبت را معین کرده است و هم از نظر حقوق مدنی ذیل ماده ۷۸۱ قانون مدنی را نسخ کرده است زیرا تعبیر:
« … مال مذبور … بخود بستانکار … بهمان مبلغ که آگهی شده»
« واگذتار میگردد.»
مفهم معوضه قهری و قانونی است زیرا حرف (باء ) در کلمه (بهمان ) برای عوض بودن و معوضه است نهایت اینکه این یک معوضه اختیاری و قراردادی نیست بلکه معاوضه قهری یعنی بحکم قانون است بهمین جهت است که دادگاه ها بنابر آنچه که از قضات مجرب شنیدهام تا زمان وضع ماده ۳۴ مصوب ۱۳۲۰ به عدول مرتهن از مال مرهون ترتیب اثر میدادند(بعکس دوائر ثبت در همان ازمنه) و پس از وضع ماده مذکور بعدول مرتهن ترتیب اثر نمیدادند.
۲۹ ـ ب ـ ماده ۹۸ نظامنامه مزبور درالحاق رهن به بیع شرط (و تاثر ندادن بعدول مرتهن از رهن در ادارات ثبت ) فرقی بین حالت قبل از صدور اجرائیه رهنی بعد از صدور اجرائیه مذکور نمینهد ولی ماده ۳۴ قانون ثبت از این جهت چندان گویا و صریح نیست و قدر مسلم آن این است که پس از درخواست صدور اجرائیه ادارات ثبت نمیتوانند بعدول مرتهن ترتیب اثر دهند، همین عدم صراحت است که منشاء اختلاف نظر در ادارات ثبت ( راجع بقبول عدول مرتهن در ادارات ثبت قبل از درخواست صدور اجرائیه ماده ۳۴ ) از تاریخ ۱۷/ ۱۱ ۱۳۲۹ شده است (۲) و در حقیقت ماده ۳۴ با عدم قاطعیت و ابهام خود مولد اختلاف نظر شده است.
البته علل و فعالیت های اقتصادی جدید هم که بعداً بآن ها اشاره خواهیم نمود بدون تأثیر در قضیه نبوده است همیشه همین طور است که احتیاجات تازه مفاهیم قانونی را از حالت ثبات بحالت حرکت و نوسان سوق میدهند و این چیز تازه ای نیست و اختصاص بقوم معین و کشور معین ندارد سنتی است قدیم و لایزال.
۳۰- پس معلوم شد که علت تغییر روش در پذیرش عدول از مورد رهن در ادارات ثبت ( که در شماره ۲۷ بآن اشاره شد) مجموع دوامر بوده است:
یک ـ ابهام و اجمال ماده ۳۴ قانون ثبت بالطبع راه اختلاف نظر و اجتهاد را باز میکند.
دو ـ توسعه فعالیت های اقتصادی ـ فرض کنید یک کمپانی که اتو مبیل با اقساط میفروشد و خریدار اتو مبیل را نزد فروشنده رهن میگذارد و اتومبیل که زود فرسوده می شود اگر خریدار در پرداخت قسط تأخیر کند و اجرائیه صادر شود و مورد رهن از غایت فرسودگی به پشیزی نیارزد تکلیف فروشنده که مرتهن است چیست؟ و این نوع معاملات که محل حاجت عمومی در زندگی امروزی است روی چه بالینی میتوانند سر بگذارند . هم چنین است معاملات فرش باقساط در کشوری مانند کشور ما که آرزوی هرفردی این است که بنا بعادت و رسم یک یا دو قطعه فرش لااقل در خانه خود داشته باشد.
هم چنین است معاملات ماشین آلات کشاورزی از قبیل تراکتور و کمباین و غیره که صدی نودونه این معاملات باقساط بوده و متضمن دین و رهن است آنهم در کشوری که میخواهد بکشساورزی خود سرو صورت بدهد اینها احتیاجات حادی است که ناچار باید برای آنها چاره ای سریعتر اندیشید ه شود.
۳۱ ـ اداره ثبت در ۱۷ ـ ۱۱ ـ ۱۳۲۹ انعطاف قابل تحسینی در مقابل این نیازها نشان داد و عدول (۱) مرتهن از مورد رهن را در صورت اجتماع شرائط ذیل صحیح و مطابق قوانین اعلام نمود:
الف ـ حق عدول در سند رهنی قید شده باشد.
ب ـ اعلام عدول ، قبل از درخواست صدور اجرائیه ماده ۳۴ شده باشد.
این نظر که طی شماره ۳۵۶۲۹ ـ ۲۰۵۸۲ مورخ ۱۷ ـ ۱۱ ـ ۱۳۲۹ برای عمل بر طبق آن بصورت بخشنامه اعلام گردید چنین است :
۳۲ ـ « این شرط (یعنی حق عدول از مورد رهن ) که در بعضی از اسناد»
« معاملات شرطی و رهنی قید میشود و اشکالی ندارد منافاتی با ماده ۳۴ »
« هم ندارد زیرا منظور از این شرط لین است که بستانکار میتواند»
« تقاضای اجرائیه بر طبق ماده ۳۴ نماید و یا با صرفنظر کردن و اعراض از »
« مقررات ماده مذبور سند را بمنزله سند ذمه ای فقرار داده و اجرائیه برای »
« طلب خود صادر کند . بنابراین هر گاه بستانکار دربدو امر تقاضای»
« صدور اجرائیه بیکی از دو طریق نمود تقاضای مزبور انصراف و »
« اعراض از طریق دیگر تلقی میشود و صدور اجرائیه طبق ماده ۳۴»
« دلیل انصراف از طریقه دیگر است و عدول از مورد تقاضائی که »
« اجرائیه بر طبق آن صادر شده است در خلال عملیات اجرائی مجوزی»
« ندارد و نمیتوان آجرائیه را از طریقی که صادر شده در خلال جریان»
« بطریق دیگر تغییر داد: …»
۳۳ ـ پس از این فتح باب بود که در تاریخ ۲۶ ـ ۱۱ ـ ۳۷ رأی شورایعالی ثبت (شماره ۱۴ ) مشعر بر قبول اعراض از رهن (بطور عام وبدون استثناء) در ادارات ثبت صادر گردید و این رأی از جهت آنکه جوابگوی احتیاجات روز بوده و هست بسیار قابل تحسین و جالب توجه است.
۳۴ – نتیجه ـ تا اینجا نتیجه بحث این شد که بعدول مرتهن از مورد رهن ، بعد از در خواست صدور اجرائیه ماده ۳۴ از نظر قوانین ماهوی (ذیل ماده ۳۴ بشرح مذکور در شماره ۲۵ – ۲۸ ) نمیتوان ترتیب اثر داد و در این امر فرقی بین ادارات ثبت (۱) و دادگاه ها نیست .
در مطلب شماره ۲۳ هم گفته شد که ادارات ثبت نمیتوانند قبل از درخواست صدور اجرائیه ماده ۳۴ هم بعدول مرتهن از مورد رهن ( که شفاهاً یا با سند عادی اعلام شده باشد) ترتیب اثردهند اما نکته ای که مرتبط با جراء ثبت است و تا کنون حل نشده این است که اگر عدول مرتهن از مورد رهن قبل از در خواست صدور اجرائیه بوده و عدول بموجب سند رسمی آیا ادارات ثبت میتوانند بعدول مزبور ترتیب اثر دهند برای دادن پاسخ باین سؤال باید بسؤال ذیل جواب داد:
آیا دادگاهها میتوانند به عدول مرتهن از مورد رهن
ترتیب اثر دهند؟
۲۵ ـ در مطلب شماره ۲۸۷ اثبات شد کهداد گاهها بنا بصریح ماده ۳۴ قانون ثبت لااقل بعد از در خواست صدور اجرائیه ماده ۳۴ نمیتوانند ترتیب اثر بعدول مرتهن از مورد رهن بدهند . فقط جای این سؤال باقی میماند که آیا قبل از درخواست صدور اجرائیه مزکور دادگاهها میتوانند ترتیب اثر بعدول مرتهن بدهند؟ ظاهراً جواب منفی است : زیرا هر چند که مطابق ماده ۷۸۷ قانون مدنی مدنی عقدرهن نسبت بمرتهن جائز استو مرتهن می تواند راضی شود که طلبش و ثیقه نداشته باشد و لازمه این امر این است که هر گاه راهن دین را نپردازد مرتهن بتواند برای وصول طلب خود از دارائی بدهکار بداد گاه مراجعه کند ولی بنابر آنچه که در شماره ۲۸ گفته شد ماده ۳۴ قانون ثبت افتضاء میکند که لااقل بعد از در خواست صدور اجرائیه ماده ۳۴ مرتهن چارهای جز استبفاء طلب از مال مورد رهن ندارد حال اگر بگوئیم که مرتهن قبل از در خواست اجرائیه ماده ۳۴ میتواند از مورد رهن عدول نموده و بداد گاه مراجعه کند این افتراق بین دو حالت قبل از در خواست صدور اجرائیه و بعد از آن در حقوق ماهوی (مدنی )امر عبث و بدون حکمت خواهد بود برای احتراز از عبث و لغو راه چاره منحصر است باین که گفته شود :
ذیل ماده ۳۴ قانون ثبت نه تنها راه عدول از مورد رهن را (در دادگاه ها )بعد از در خواست صدور اجرائیه ماده ۳۴ بسته است بلکه راه عدول مذکور راحتی پیش از در خواست صور اجرائیه مزبور نیز مسدود نموده است نیز بنگرید :شماره ۹-۱۰ )نتیجه قهری این مطلب آن است که هر گاه عدول مرتهن از مورد رهن قبل از در خواست صدور اجرائیه باسند رسمی صورت گیرد باز هم ادارات ثبت نمی توانند بعدول مذکور ترتیب اثر دهند . زیرا بموجب ذیل ماده۳۸ قانون ثبت ۱۳۱۰ که فعلا هم معتبر است تکلیف دادگاهها و ادارات ثبت در مورد معاملات با حق استرداد یکسان شده یعنی باید طبق ماده ۳۴ عمل کنند (۱) و معامله رهنی هم بموجب ماده ۳۴ ملجق بماملات با حق استرداد گردیده است .
مسائل راجع به عدول از مورد رهن
(اعراض از رهن )
۳۶ – اول – هرگاه اجرائیه سندرهنی مطابق دستور ماده۳۴ صادر شده باشد و مرتهن از مورد رهن اعراض نماید آیا با همان اجرائیه میتوان طلب مرتهن را از دارئی راهن بنحو اجرائیه اسناد ذمهای وصول نمود ؟ در این مورد اظهار نظر شده است که وصول طلب بشکل سندذمه ای باهمان اجرائیه اشکال ندارد زیرا سند رهنی حکایت از دین راهن دارد و اجرائیه و لو آنکه برای وصول دین از محل وثیقه صادر شده است ام با عدول از مورد وثیقه مفاد اجرائیه نسبت بدین مزبور بصورت دین بدون وثیقه قابل اجراء است .
۳۷ – دوم – در فرض سؤال بالا اگر اجرائیه ماده ۳۴ ابلاغ شده و سپس مرتهن از مورد رهن عدول نماید و پس از عدول و قبل از انقضاء مدت سه ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه (موعد مذکور در ماده ۳۴) راهن دین خود را بمرتهن بپردازد آیا طبق مقررات اجرائیه اسناد ذمه ای باید تمام حق اجراء اعرا بدهد یا طبق مقررات اجرائیه ماده ۳۴ و با ستناد تبصره ۴ همین ماده باید نصف حق اجراء را بدهد ؟
بنظر میرسد که راهن در زمانی اقدام بپرداخت بدهی خود نمود که اجرائیه نسبت باوبصورت اجرائیه سند ذمه ای در آمده است، والتزام بچیزی التزام بلوازم آن هم میباشد پس لازمه این این امر آن است که حق اجراء را باید تماماً بدهد علی الخصوص که اصل مستفاد از مقررات ثبت ، دادن تمام اجراء است و عفواز نصف حق اجراء در تبصره چهارم ماده ۳۴ جنبه استثناء دارد، و این استثناء مربوط بفرض ما نحن فیه نیست و تسری دادن آن بفرض بحث ما دلیل قاطع لازم دارد که چنان دلیلی در دست نیست.
۳۸ ـ سوم ـ در فرض بالا هر گاه عدول پس از ابلاغ اجرئیه ماده ۳۴ صورت گیرد و همان اجرائیه بصورت اجرائیه سند ذمه ای تعقیب شود آیا راهن میتواند مانند بدهکاران اسناد ذمه ای از ماده ۱۴ آئین نامه اجراء اسناد رسمی استفاده کرده بدادگاه صالح عرضحال اعسار بدهد؟چون که در ماده ۱۴ برای اجرائیه اسناد ذمه ای مبداء عمهلت برای تقدیم داد خواست اعسار ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه محسوب شده و رعایت این مهلت در فرض ما نحن فیه ( یعنی اسناد شرطی و رهنی که پس از ابلاغ اجرائیه و در حین عملیات اجرائی عدول از وثیقه میشود) غالباً میسر نیست زیرا عدول از وثیقه را نمیتوان مقید به ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه سند شرطی ورهنی نمود.
بنظر میرسد که لازمه قهری پذیرش عدول مزبور این باشد که :
اولا ـ مدیون (یعنی راهن ) میتواند از حق تقدیم دادخواست اعسار مذکور در ماده ۱۴ آئین نامه اجراء استفاده کند.
ثانیاً ـ برای اینکه مهلت مذکور در ماده ۱۴ در این مورد دارای مبداء باشد باید دائره اجراء ، عدول مرتهن را طی اخطاریه ای باطلاع او برساند (ابلاغ نماید) تا راهن از تاریخ ابلاغ این اخطاریه ظرف ده روز از حق دادن عرضحال اعسار استفاده نماید چنانکه اجراء ثبت هم بهمین ترتیب تا کنون عمل کرده است.
۳۹ ـ چهارم ـ هر گاه تشخیص امکان اعراض از مورد رهن (یا مورد وثیقه ) با دادگاه باشد و دادگاه بر صحت اعراض رأی قطعی بدهد دائره اجراء ثبت میتواند به مبنای رأی دادگاه اجرائیه ماده ۳۴ را بترتیب اجرائیه سند ذمه ای جریان دهد.
۴۰ ـ پنجم ـ هر گاه در مورد یا مواردی به عدول از مورد وثیقه ترتیب اثر داده شود عدول از عدول قابل ترتیب اثر نیست زیرا عدول از مورد وثیقه در حقیقت نوعی از فسخ است واقاله وابراء ، لازم میباشند نه جائز.
شرط حق عدول
۴۱ ـ بنا به آنچه که در شماره ۹ ـ ۱۰ ـ ۲۸ ـ ۳۵ و آنچه که در جمیع مطالب گذشته بیان شد شرط حق عدول از مورد وثیقه درسند رهنی و در سند معاملات با حق استرداد شرط خلاف مفاد قانون امری و نظم عمومی است و قابل ترتیب اثر نیست و این شرط فاسد است ولی مفسد عقد نیست.
۴۲ ـ نتیجه ـ با توجه بمطلب شماره ۹ ـ ۱۰ و مقدمه این مقاله آن حکمت که موجب تحول قوانین بیع شرط و رهن شد و راه اعراض از مورد وثیقه را در رهن مسدود نمود و استیفاء طلب مرتهن را محدود به وثیقه کرد اگر در مورد بانکها (بموجب ذیل ماده ۳۴ قانون ثبت) تحمل استثناء را میکند بطریق اولی در مورد مؤسسات بر آورنده احتیاجات عمومی (مانند مؤسسات فروش اتومبیل و چرخ خیاطی و فرش و ماشین آلات کشاورزی و آبیاری و مانند اینها ) تحمل استثناء را میکند زیرا هدف اساسی این مؤسسات اخذ ربح و بهره پول نیست بلکه بعکس همان کارهای سودمند و تولیدی که در تغییر قوانین بیع شرط و رهن ، منظور مقنن بوده است بتوسط اینگونه مؤسسات انجام میگیرد.
بنابراین برای اینکه مواد ۳۴ ـ ۳۴ مکرر قانون ثبت و مقررات نظیر آنها در خلاف جهت هدف واضع آن قوانین بکار نرود باید برای تفسیر قانونی این مواد اقدام سریع کرد و مواد مذکور را در سیر کمال آنها رهبری نمود.
مؤسسات بانکی و ماده ۳۴ قانون ثبت
۴۳ ـ ذیل ماده ۳۴ قانون ثبت میگوید:
« … مؤسسات بانکی از قاعده اخیر مستثنی میباشند و در اینصورت ملک مورد معمله بهر حال بطریق مزایده باید بفروش برسد.»
غرض از این استثناء این است که بانکها تمام طلب خود را وصول کنند در اینصورت سئوالی که هست این است:
اگر در مزایده دفعه اول (که از جمع مبلغ اصل واجور و خسارت تأخیر وحقوق دیوانی و هزینه مزایده و مالیات حراج شروع میشود) خریدار نداشته باشد چرا باید برای دفعات بعد نیز مزایده از همان مبلغ شروع شود؟
با وجود اینکه در ذیل ماده ۳۴ قانون ثبت ، تعداد دفعات بعدی هم ذکر نشده است یعنی اگر فی المثل هزار دفعه هم مزایده از همان مبلغ شروع شود و خریداری نداشته باشد باز هم برای هزارو یکمین دفعه بهمان نهج مزایده شود!!!
بدیهی است که این نتیجه مخالف نیت مساعدت آمیز مقنن ماده ۳۴ با با نکها است.
ماده ۱۱۳ مکرر الحاق سال ۱۳۲۷ و ماده ۱۰۱ آئین نامه اجراء اسناد رسمی باین اشکال توجه نموده و تعداد مزایده مزبور را بدودفعه محصور کرده و برای بار سوم بجای مزایده مذکور ، حراج را پیشنهاد میکند.
ولی باید دانست که مواد ۱۰۱ ـ ۱۱۳ آئین نامه اجرا ء در حقیقت مخالف اطلاق ذیل ماده ۳۴ قانون ثبت است زیرا در ذیل ماده ۳۴ نه دودفعه مزایده پیش بینی شده است و نه حراج.
همین ماده ۱۰۱ ـ ۱۱۳ سبب شده است که اجراء ثبت در عمل برای بار دوم هم دست به مزایده میزند و حال اینکه دو ماده بالا از آئین نلمه اجراء مخالف قانون بوده و نباید اعتبار داشته باشند.
۴۴ ـ چون یکی از اصول مسلم در تفسیر قانون این است که :
هر تفسیر که مستلزم تالی فاسدی باشد باید ترک شود و تفسیر ذیل ماده ۳۴ قانون ثبت (با غمض عین از مواد ۱۰۱ ـ ۱۱۳ آئین نامه اجراء) بنحوی که در بالا ذکر شده است مستلزم تالی فاسدی است که در بالا گفته شد یعنی تفسیر مزبور هم خلاف مراد مقنن است و هم مخالف مصالح بانکها و اقتصاد عمومی ، بنابراین لامحاله باید گفت:
مقصود از مزایده در ذیل ماده ۳۴ قانون ثبت حراج است و مؤید این امر مجموع دوامر ذیل است:
اولاـ حراج هم نوعی از مزایده است و منظور ازز حراج این است که جمع حاضر در جلسه حراج با هم رقابت کرده و هر یک قیمتی زیادتر از قیمت پیشنهادی دیگری عرضه کند.
ثانیاً ـ این دو کلمه ( یعنی حراج و مزایده ) بجای هم از روی تسامح بکار میروند چنانکه در همان ماده ۳۴ در عبارت « مالیات حراج »، کلمه حراج بجای مزایده بکار رفته است . و بهر حال برای خلاصی از اشکال جز این راهی وجود ندارد و بهمین سبب ماده ۱۰۱ ـ ۱۱۳ آئین نامه اجرا ء که خسته راه حلی جز این پیدا کند بمسیری افتاده است که ماده ۳۴ را نقص نموده است.
بنابراین مقتضی است ضمن اصلاح ماده ۳۴ قانون ثبت بمشکلات ذیل آن از حیث تعیین تکلیف نسبت ببانکها نیز اقدام شایسته بعمل آید.

پی نوشت :
سایت قوانین
دکتر جعفری لنگرودی
تاریخ انتشار مقاله ۱۳۴۳
منبع : معاونت حقوقی و امور مجلس