چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحدهای مسکونی

چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحدهای مسکونی

یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می‌کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چند گاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه‌های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضائی می‌پردازیم؛ اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارائه می‌کنیم.

تعریف اجاره ، واحد‌های مسکونی ، نحوه تخلیه

اجاره عقدی است که برابر آن اجاره‌کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می‌شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.

  •  مستأجر: اجاره‌کننده
  •  موجر: اجاره دهنده
  •  عین مستأجر: مورد اجاره
  •  مال‌الاجاره: اجاره‌بها
  • اجرت‌المثل: اجرت و بهایی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می‌شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند اجرت‌المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می‌گیرد.

۲۰ نکته در مورد اجاره اماکن مسکونی

  • در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره‌ها یک سال تعیین می‌گردد. مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستأجر توافق می‌شود و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نگردد زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. شروع عقد اجاره خواهد بود.
  • لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع عین مستأجر شناخته شود. پس اگر الف خانه‌ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
  • اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به‌نحوی‌که به مستأجر ضرری وارد نشود مستأجر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
  • موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود مستأجر نمی‌تواند مانع این تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند.
  • تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره‌برداری از آن لازم است بر عهده مالک است مگر آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است بر عهده مالک است مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ و…
  • اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره‌برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود حق فسخ برای موجر به وجود می‌آید.
  • مستأجر باید در زمان‌های تعیین‌شده در قرارداد اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.
  • اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده استفاده کند موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
  • عقد اجاره به‌محض پایان مدت اجاره برطرف می‌شود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد باید به‌موجب اجاره ‌بهایی که معادل اجاره‌بها مکانی شبیه آن مکان است بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.
  • عقد اجاره با فوت موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می‌شود.
  • اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
  • اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
  • اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت‌وساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود بر عهده مستأجر خواهد بود.
  • تنظیم قرارداد اجاره هم به‌صورت عادی و رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص به‌صورت عادی در آژانس‌های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می‌کنند. باید توجه داشت که حتماً دو نفر به‌عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضا کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر بهره‌مند شوند.
  • قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به‌وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد.
  • پس از پایان مدت اجاره اگر مستأجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت.
  • رئیس حوزه قضائی یا دادگاهی که به دادخواست رسیدگی می‌کنند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.
  • اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می‌آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت‌اسناد و املاک محل می‌فرستد.
  • اگر موجر مبلغی به‌عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و … از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد آن سند و یا وجه خواهد بود.
  • اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره‌بها یا بدهی شارژ و… باشد نمی‌تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای که نزد اوست اقدام کند بلکه باید به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا دستور تخلیه ارائه کند .
فرید خدائی فر
vakil@vakil.net
بدون دیدگاه

ارسال دیدگاه

15 − 9 =