معامله اموال غیر منقول

با توجه به ظهور و بروز پدیده شوم چند نرخی شدن اجناس،کالاها و خدمات،به وجودآمدن تورم و کاهش شدید ارزش پول در دو سه دهه اخیر،کم رنگ شدن مفاهیم دینی و اعتقادی چون “اوفوا بالعقود و المومنون عند شروطهم” و … و به دلیل گسترش زندگی اجتماعی و پیچیده تر شدن آن و پیدا شدن مشکلات متعدد و متنوع اقتصادی که موجب چند شغلی شدن نان آور خانواده شده،فرصت و زمان کافی برای شهروندان وجود ندارد.لذا اشکالات متعددی در معاملات و روابط حقوقی مردم و شهروندان به وجود آمده است‌که از جمله آنها می توان پایبند نبودن فروشنده به تعهد خود در قبال خریدار در تنظیم سند رسمی فروش مال غیر منقول را نام برد.

در این نوشتار ضمن ارائه نمونه ای برای تنظیم قرارداد اموال غیر منقول بعنوان مبایعه نامه، تذکر و توصیه های لازم در این مورد تقدیم می گردد.

امید است که این مختصر بتواند کمک کند تا خوانندگان گرامی بتوانند در تنظیم قراردادهای خود به دقت عمل نمایند و ضمناً در صورت بروز اختلاف قادر باشند دادخواست ها و عرض حال‌های مربوطه را به درستی طرح کنند.

۱-نمونه فرم قابل استفاده در نوع مبایعه نامه های معامله ملک غیر منقول

بسمه تعالی

مبایعه نامه

یا ایها الذین آمنوا و افوا بالعقود (قرآن کریم/ سوره مائده/ آیه۱)

تاریخ تنظیم:           /     /      ۱۳

• ماده ۱-طرفین معامله

۱-۱فروشنده:…………………….. فرزند:………………… دارای شناسنامه شماره:………….. صادره از…………. ساکن نشانی:………………………………………….. تلفن:…………………………..

۱-۲خریدار:…………………. فرزند:……………………. دارای شناسنامه شماره:………….صادره از:……………….. ساکن نشانی :………………………………………….. تلفن:……………..

• ماده ۲: مورد معامله و مشخصات آن

مورد معامله و مشخصات آن که فروشنده به رویت خریدار رسانده و مورد قبول و تایید خریدار می باشد عبارت است‌از: ششدانگ:………………………………………………… با جمیع لواحق و توابع شرعی و عرفی آن که دارای یک جلد سند مالکیت به شماره ملک………………………. و به شماره ثبت دفتر…………….. بخش……………….. که فروشنده به رویت خریدار رسانیده است و خریدار از کمیت و کیفیت ارزش مورد معامله اطزلاع کامل حاصل نموده و مورد قبول خریدار می باشد.

۱-۲: آدرس مورد معامله عبارت است از: ………………………………………………………………………………………………………………………………….

• ماده ۳: قیمت کل مورد معامله

قیمت ………………………… مورد معامله……………………… مبلغ …………………….. ریال، معادل……………………… تومان و به ترتیب زیر از سوی وجه رایج مورد توافق متعاملین قرار گرفت، از طرف خریدار به فروشنده پرداخت می گردد:

۱-۳: مبلغ…………………… ریال، معادل………………… تومان به عنوان قسمتی از ثمن معامله………………….. نقداً………………. طی………………… فقره چک بانکی و مسافرتی از سوی خریدار تسلیم فروشنده گردید و به دریافت آن اقرار نمود.

۲-۳: مبلغ…………………. ریال، معادل………………………. تومان همزمان با تحویل مبیع وب ه تصرف مشتری دادن آن در مورخ      /     /     ۱۳

۳-۳: مبلغ ………………………….. ریال، معادل ………………. تومان در تاریخ     /     /    ۱۳ همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال و در دفترخانه شماره……………………. .

تبصره: عدم پرداخت مبلع مندرج در بند ۱-۳ این مبایعه نامه از سوی خریدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بی اعتباری معامله گردیده و با انفساخ معامله، فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص دیگری واگذار نماید و در این مورد نیاز به اخذ هیچ گونه مجوز دیگری نمی باشد.

• ماده ۴: شروط معامله

۱-۴: تاریخ تخلیه و تحویل مبیع مورخ        /     /     ۱۳ تعیین می شود که همزمان با تخلیه و تحویل مبیع مبلغ مندرج در بند ۲-۳ در حق فروشنده تادیه می گردد.

۲-۴: تاریخ تنظیم سند رسمی انقال مورخ     /     /    ۱۳ می باشد که طرفین ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره …………… واقع در ……………… برای انجام کلیه تعهدات مندرج در مبایعه نامهو تشریفات قانونی نقل و انتقال می باشند.

۳-۴: فروشنده مکلفت است قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی، کلیه اسناد و مدارک لازم اعم از مفاصا حساب های مالیاتی نقل و انتقال، عوارض نوسازی، گواهی پایان ساختمان و … را تهیه و به دفترخانه فوق الذکر تسلیم نماید به طوری که در روز تنظیم سند رسمی هیچ گونه مانعی برای تنظیم سند موجود نباشد.

۴-۴: حضور فروشنده بدون همراه داستن اسناد و مدارک لازم و حضور خریدار بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله(به صورت چک تضمینی یا وجه نقد) در حکم عدم حضور است و ملاک عدم حضور در دفترخانه، گواهی صادره از دفترخانه مذکور می باشد.

۵-۴: در صورت عدم تخلیه و تحویل مورد معامله در تاریخ مذکور، فروشنده ملزم به پرداخت روزانه مبلغ………………………. ریال، معادل…………………. تومان به عنوان جبران خسارت تاخیر در تحویل مبیع در حق خریدار خواهد بود.

۶-۴: هرگاه خریدار در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، ضمن آنکه فروشنده حق فسخ مبایعه نامه را خواهد داشت، می تواند بابت تخلف از انجام تعهد خریدار، مبلغ……………………. ریال(معادل…………………. تومان) از پیش پرداخت را کسر نموده و باقیمانده را به وی مسترد نماید.

۷-۴: هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم رسمی معامله اقدام نکند، اگر چه در هر صورت معامله معتبر می باشد، خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی الزام طرف مستنکف را ضمن مطالبه خسارات وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله مطالبه نماید.

تبصره: چنانچه خریدار الزام فروشنده مستنکف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی ازمقامات قضایی مطالبه نماید، فروشنده هیچگونه حق و ادعایی نسبت به مابقی ثمن مورد معامله(مذکور در بند ۳-۲) نخواهد داشت.

۸-۴: خریدار حق دارد مورد معامله را جزعاً یا کلاً ول به صورت صلح حقوق یا وکالت به غیر منتقل نماید در این صورت و حسب اعلام اطلاع قبلی انجام انتقال رسمی(موضوع بند ۲-۴) به نام منتقل الیه جدید انجام خواهد گرفت و تکالیف خریدار مذکور در این مبایعه نامه نیز از حیث پرداخت الباقی ثمن معامله و حضور در دفترخانه بر عهده وی قرار خواهد گرفت.

۹-۴: فروشنده اقرار نمود که مورد معامله مشمول مصادره اموال نبوده و در توقیف نمی باشد و مورد رهن و وثیقه کسی نیست و منافعی از آن به هر شکلی به دیگری واگذار نشده و ممنوع المعامله نمی باشد.

۱۰-۴: هرگاه بیع مورد ادعای دیگری قرار گرفت یا بعداً این ادعا حاصل شده و به اثبات برسد به طوری که عملاً نقل و انتقال تحقق پیدا نکند یا سند تنظیمی ابطال گردد، فروشنده مکلف است ثمن معامله را به قیمت روز (و در صورت لزوم با جلب نظر کارشناس) به خریدار پرداخت نماید و چنانچه در این زمینه خسارتی هم متوجه خریدار شود باید این خسارت را نیز جبران کند.

۱۱-۴: متعاملین بر اساس آیه شریفه(اوفوا بالعقود) و قاعده (المسلمون عند شروطهم) متعهد و ملتزم می شوند نسبت به انجام کلیه تعهدات خود به شرح این مبایعه نامه و حضور در دفترخانه و تنظیم و امضای سند رسمی مورد معامله اقدام نمایند.

۱۲-۴: تادیه مالیات ها و عوارض اعم از نقل و انتقال، عوارض شهرداری، دارایی و … به عهده فروشنده بوده و هزینه های نقل وانتقال در دفترخانه اعم از حق لثبت و حق التحریر و بهای اوراق رسمی دفترخانه بالمناصفه به عهده طرفین می باشد.

این مبایعه نامه با توجه به مواد ۱۰ و ۱۹۰ قانون مدنی و با رعایت کلیه شرایط و مقررات شرعی و قانونی معاملات در کمال حصت و سلامت، با اراده شخصی با علم و آگاهی از کم و کیف مورد معامله و اوضاع و احوال و زمان و مکان و نیز برابری ارزش مبیع با ثمن تظنیم شده و طرفین با رضایت کامل مبادرت به انجام معامله نموده و با قبول اسقاط کافه خیارات خصوصاً خیارغبن اگر چه فاحش باشد. هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارد و صیغه شرعی عقد بیع ایجاباً و قبولاً جاری شد و نسبت به آنان و ورثه و قایم مقام قانونی لازم الاجرا بوده و نوسانات قیمت ها هم هیچگونه تاثیری در مبایعه نامه ندارد.

فروشنده:……………………………….

خریدار:………………………………….

شهود:…………………………………..

 ۲-توضیح اصطلاحات مذکور در مبایعه نامه

برای آنکه فرم مبایعه نامه پیشنهادی فوق الذکر با علم و آگاهی تنظیم گردد و در تنظیم آم هم مشکلی ایجاد نشود، توضیحاتی در مورد برخی از واژه ها اصطلاحات به کار رفته در آن آورده می شود:

1.  مبایعه نامه: عبارت از قراردادی است که طرفین برای معامله در مورد ملک غیرمنقول از آن استفاده می کنند.
2.  طرفین معامله: عبارتند از: فروشنده(کسی کهمال یرمنقول را می فروشد) و خریدار(همان که مال غیرمنقول را از فروشنده خریداری می کند).
3.  مورد معامله: همان مال غیرمنقولی است که عمل خرید و فروش روی آن انجام می شود.
4.  ششدانگ: یعنی تمامیت و کلیت. به تعبیر دیگر تمامی اجزای مورد معامله که به خریدار فروخته می شود.
5.  آدرس مورد معامله: عبارت از محل استقرار مال غیرمنقول است به نحوی که از موارد دیگر جدا گردیده و اشتباهی در آن روی ندهد.
6.  قیمت مورد معامله: عبارت از بها و ارزشی است که به عنوان وجه معامله تعیین می گردد و باید به شرح بندهای ۱-۳ الی ۳-۳ و حتی اضافه تر از آن طبق اراده و خواست دو طرف مقرر گردد. ضمناً کیفیت پرداخت به صورت نقدی یا از طریق چک بانکی(اعم از مسافرتی یا تضمینی) نیز در آن تصریح شود.
7.  شروط معامله: بخش دیگری از درخواست و اراده طرفین است که در فرم پیشنهادی در قالب بندهای ۱-۴ الی ۱۲-۴ آورده شده است کهالبته منحصر به موارد عنوان شده نمی باشد و شروط و موارد دیگری نیز قابل افزودن یا کاستن از آن موارد می باشد.
8.  تاریخ تنظیم سند: عبارت از زمانی است که مال غیرمنقول مورد معامله تخلیه و به خریدار تحویل می گردد.
9.  تاریخ تنظیم سند: عبارت از زمانی است که مال غیرمنقول مورد معامله تنظیم و به خریدار تحویل می گردد.
10.  بند ۳-۴: عبارت از مدرکی است که تهیه آنها به عهده فروشنده بوده و در پاسخ به استعلام دفترخانه از سوی مراجع اداری ارائه می شود(در صورت وجود بدهی های قانونی، به دست آوردن مفاصا حساب پس از پرداخت آنها خواهد بود).
11.  بندهای ۵-۴ الی ۷-۴: شروطی هستند که به عنوان ضمانت حسن اجرای کامل مبایعه نامه و به نفع دو طرف مقرر شده وبه هر دوی آنان هم به صورت مساوی توجه شده است.
12.  با قبول بند۸-۴: خریدار می تواند مورد معامله را کلاً یا جزعاً به دیگری منتقل کند که در این صورت شخص ثالث از جهت حقوق و تکالیف جانشین خریدار اول خواهد بود.
13. با امضای فرم مبایعه نامه پیشنهادی مذکور از هر یک (فروشنده و خریدار)، اختیار فسخ معامله، حتی در صورت طرح ادعای تحقق ضرر و غبن(چه ضرر و غبن کم و چه فوق العاده) سلب می گردد(پرواضح است که طرفین می توانند از قبول این شرط خودداری نمایند).
14.  با تنظظیم مبایعه نامه طرفین عقد لازمی را به وجود آورده اند که بدون حصول مجوز قانونی یا توافق طرفین بر فسخ آن، به اراده یک طرف، از بین نمی رود.

۳- پرونده فرضی و سیر قضایی آن

در صورت بروز اختلاف طرفین بر نحوه اجرای مبایعه نامه چه از جهت پرداخت مابقی ارزش و بهای مورد معامله و چه از حیث تنظیم سند رسمی، هنگامی که امکان حل و فصل مسالمت آمیز آن فراهم نگردد، با طرح دادخواست از سوی مطالبه کننده بقیه ثمن یا مدعی تنظیم سند در محاکم عمومی دادگستری، امکان اخذ حکم از مرجع مذکور و اجرای آن تحت نظر و اشراف دادگاه صادر کننده رای وجود دارد. برای اطلاع بیشتر، به عنوان ضمیمه دو نمونه از دادخواست ها در دو موضوع مطالبه بقیه ثمن و قیمت مورد معامله و الزام به تنظیم سند رسمی آورده می شود. بدیهی است پس از:

1. تقدیم دادخواست.
2.  رسیدگی قضایی در دادگاه.
3. اثبات حقانیت مدعی.
4.  صدور حکم در آن مرجع.
5.  قطعی شدن دادنامه صادره با عدم اعتراض به رای دادگاه بدوی یا تایید آن در مرجع قضایی بالاتر.
6. اجرای آن توسط دادگاه، خواسته خواهان(از جهت مطالبه بقیه ثمن معامله یا تنظیم سند رسمی پلاک مورد معامله) قابل وصول و دسترسی می باشد.

به عنوان مثال در صورتی که آقای (الف) ملکی را به آقای (ب) بفروشد و در موعد مقرر شخص(خریدار الف) از انجام تعهدات خود در پرداخت بقیه ثمن خودداری کند، آقای (الف) برای پیگیری خواسته خود در مطالبه طلب خود از آقای (ب) از طریق مراجع قضایی از فرم دادخواست استفاده می نمایند.

در فرض دیگر معامله پلاک مذکور با وصف انجام تعهدات آقای(ب) (مثل پرداخت بهای ملک و غیره که در مبایعه نامه مندرج است)، آقای (الف) از تنظیم سند رسمی در زمان تعیین شده خودداری می کند. در نتیجه آقای (ب) از فرم دادخواست  برای پیگیری خواسته خود در تنظیم سند رسمی استفاده می نمایند.